天津宝坻新城物流区地块目全案策划提报_203ppt天津宝坻新城物流区地块项目全案策划提报_203ppt.ppt

关于梅江南区域 松江集团1999年正式进入梅江南居住区的规划运作。公司组织了国内外专家对梅江南进行了充分的论证规划及开发建设，最终使这块占地3300亩的昔日烂泥塘成为天津家喻户晓的高尚生态居住区。 “梅江南”注册商标 梅江南的成功经验 西部新城—位置 廊坊城区格局 宝坻区自1997年开始正式进行房地产开发，2001年以前，宝坻房地产每年的开发量在10—12万平方米左右，2001年以后发展迅速，近几年每年的市场开发量约在30—40万平方米。 2000年—2005年宝坻区城区人均居住面积由2000年的21.1平方米增加到30平方米。2004年宝坻区房地产施工面积100.84万平方米， 竣工面积61.88万平方米，房地产销售面积44.59万平方米。 重点项目深度分析 主力户型 金色领地 产品特色 主力户型-多层 主力户型-顶层 主力户型-洋房 05年4月-07年2月五郊区县成交水平 五郊县06年成交均价3030元/平方米，成交量83.2万平方米。 05年4月-07年2月五郊区县成交水平 价格分析： 五郊区县成交价格扣除全市的总波动后，可以观察到个性波动较小，并且离全市平均水平差距较大。 05年4月-07年2月五郊区县成交水平 成交量分析： 五郊区县成交量绝对值明显增加，在全市的比重不高，近期突破20%。 05年4月-07年2月宝坻区成交水平 宝坻区06年成交均价3385元/平方米，成交量17.3万平方米。 05年4月-07年2月宝坻区成交水平 成交价格分析： 宝坻区成交价格绝对值波动剧烈，并且在五郊区县的平均成交价格之上，呈下降趋势。 05年4月-07年2月宝坻区成交水平 成交价格分析： 在五郊区县内，宝坻区和蓟县成为近两年成交价格的拉动者。 05年4月-07年2月宝坻区成交水平 成交量分析： 五郊区县和宝坻区的成交量均呈上升趋势，而且，宝坻区成交量逐渐突破20%的份额。 05年4月-07年2月宝坻区成交水平 成交量分析： 静海县保持五郊区县成交量霸主地位，其他区域成交量比重基本持平。 05年4月-07年2月宝坻区成交水平 成交金额分析 06年成交金额明显高于05年水平，说明成交规模扩大，成交量的增长幅度高于成交价格的回归与震荡幅度。 05年4月-07年2月宝坻区成交水平 单套成交面积分析 2006年宝坻区单套平均成交面积115.6平方米，位居五郊区县第一！ 05年4月-07年2月宝坻区成交水平 单套成交金额分析 2006年宝坻区单套平均成交金额40.2万元。位居五郊区县第一！ 五郊区县总体成交情况非常平稳 宝坻区房产成交价格波动明显，价格增幅明显趋缓， 宝坻区房产成交量明显上升 宝坻区房产成交规模大幅度上涨。 在2006年宝坻区单套成交面积和单套成交金额都位居五个郊区县第一名，说明该区域商品住宅供给舒适度和档次层次较高，高端客户购买力较强。 单套成交面积和单套成交金额绝对值有下降趋势。 位置：规划地块位于宝坻城区东北角，东至津围公路，南至进京路，西至东环路，北至通唐路。 学府新城地块价值分析 开发条件分析基本框架 项目开发条件分析 外部条件分析 区位条件分析 交通连接线分析 周边配套设施 周边污噪影响 内部条件分析 地块地形地貌分析 地块内部交通配套分析 地块景观与不利因素分析 地块开发价值定量分析 地块综合开发价值分级 地块分割价值排序 地块开发价值总结 位置：规划地块位于宝坻城区东北角，东至津围公路，南至进京路，西至东环路，北至通唐路。 新建住宅区对本地块产品起到示范的作用，传统住宅区可以带动本地块人气，提供消费购买客群，商服配套区催化本地块成熟，待开发区域具有较大不确定性，暂无法估测。 该地块按规划道路自然分割成10块可开发用地。其中9、10号地超过300亩，5、7、8号地超过200亩，可能成为重点消化对象。 内部交通道路由三横五纵交织而成，其中内向型公路，可与外部交通连接，外向型公路，只与内部公路连接。外围公路周长8.8公里。 土地自然资源分析 土地自然资源分析 排水沟渠自西北向东南贯穿，宝坻一中北侧规划建设公园，还有将近30米左右的退线绿化带，都是学府新城宝贵自然资源。 学府新城地块具有良好而完善的教育资源设施。从幼儿园到高中的学历教育，以及设于社区内的社区文化教育学习，多彩的文化艺术生活，将成为完善教育学习链的成功载体。 位于地块西南侧的粮库和棉纺织厂对地块开发产生负面影响 。工厂的噪音、污染，以及粮库运输带来的噪音都是需要注意的规避的。 1号商业用地，占地面积1.3万平方米，20亩左右。位置处在两条国道交汇之处，对内部与外部客户的整合起到良好作用。 功能主题三 东部中心MALL 商业街区 风味食廊 便捷社区商业配套 功能主题三 宝坻区商