徐州云龙区宣武市场项目划报告策划报告.ppt

* 徐州市云龙区宣武市场项目策划报告 2.3土地利用现状及利用率 该区域地势复杂，北向及东向地势较高，中间地势较低，比较平坦；商业建筑集中 在区域的边缘，居住建筑位于商业建筑后面，城中村位于整块区域的中间，东面沿街的 土地没有充分的利用起来。该区域为比较老的城市规划区域，土地利用率接近百分百。 2.4道路与交通现状 该区域北面、南面和东面为城市主干路，西面为次干路，区域内有两条较大的支路， 剩下的都是小路或者巷道，车行能力有限； 　　北面和西面的车流量较大，幼儿园门口放学时交通会暂时性的堵塞；东面沿河道路 车流量较小，南面较短，车流量也小。 徐州市云龙区宣武市场项目策划报告 二、投资环境研究 1.宏观经济状况 1.1 2013年全国建设领域经济运行基本情况 1.1.1 房地产开发投资情况 2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 1.1.2 房地产开发投施工及土地购置面积 2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。 徐州市云龙区宣武市场项目策划报告 1.2 房地产市场基本情况 1.2.1概述 2013年在国五条出台、地方限购限贷继续的背景下，徐州住宅市场量价齐增，其原因主要归结于四点： 一：经历多轮调控，住宅年度成交均维持在300-350万㎡左右，对徐州楼市影响偏小，调控政策的无效性更起到一定推波助澜的作用； 二，12年住宅上市量偏少且本去化完毕，上半年住宅新增供应量大，对成交起到一定带动作用； 三，资金面偏宽松。总体看来，房地产资金面明显比2012年宽松，在房企整体不缺钱的情况下很难出现大面积大幅度降价情况； 四，徐州城区人口达305万，客户支撑充足且居民投资渠道缺乏，刚性需求和投资性去化的增长使整个地产消费市场呈现火爆态势。 1.2.2商品房市场繁荣 说明：商品房是指市场上销售的全部房产，包括住宅、商业、办公、经济适用房、车库、地下室等物业。 ? 2013年徐州市区商品房新增供应784万㎡、环比上涨72%； ? 2013年徐州市区商品房新增成交547万㎡、环比上涨55%； ? 2013年徐州市区商品房市场供求比为1.43:1，整体市场呈严重供大 于求状态； ? 2013年徐州市区商品房成交均价7530元/㎡、环比上涨4.25%。 徐州市云龙区宣武市场项目策划报告 1.2.3房地产市场供大于求 1、年度供求?2013年徐州市区商品房新增供应784万㎡、环比上涨72%，新增成交547万㎡、环比上涨55%，供求比为1.43:1，供应高企、成交下滑，整体市场呈严重供大于求状态。 徐州市云龙区宣武市场项目策划报告 1.2.4价格走势不断上升 ? 2013年徐州市区商品房成交均价7530元/㎡、同比上涨4.25%。（商品住宅成交均价7316元/㎡、环比上涨7.15%） 图2： 2013年徐州市区商品房成交均价走势 徐州市云龙区宣武市场项目策划报告 1.2.5存量及去化周期较以往大 截止2013年12月末，徐州市区商品房市场存量达719万㎡，去化周期16 个月（其中商品住宅存量441万㎡、去化周期13个月）。商办、地下室/车库车位等存量达278万㎡，商办市场存在的风险较大。 徐州市云龙区宣武市场项目策划报告 1.3徐州市当前政策性住房开发情况 根据《市政府关于印发2013年徐州市市区保障性住房销售（配租）方案的通知》， 徐州市市区自2013年7月10日开始启动保障性住房销售（配租）工作，全市市区共确认 2838户家庭具