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第七节 行政赔偿 一，行政赔偿构成的要件 国家承担行政赔偿的要件有四个方面： （一）侵权主体要件：国家只对一定范围内的主体承担赔偿责任。1，行政机关及其工作人员；2，法律、法规授权的组织。 （二）侵权行为要件：1，必须是执行职务的行为；2，执行职务的行为必须违法。 （三）损害结果要件：1，损害时已经发生的确实存在的事实，有现实性和确定性；2，必须是针对合法权益而言。 （四）因果关系要件：损害结果必须是违法执行职务造成，二者之间有因果关系。 ================ 第 115 页 ================ 二，行政赔偿的范围 （一）行政赔偿包括侵犯人身权的和侵害财产权的两类行政行为。 (二）房地产登记的赔偿范围 1，违反程序法。不按申请、受理、审核、记载于登记簿、发证几个步骤和顺序进行登记，顺序颠倒、顺序混乱。主要有以下几种情形： （1）登记程序不公开：（2）不予登记的情况未说明；（3）登记不符合法定时效。 2，违反实体法。（1）主体不适格、交叉登记、重复登记；（2）职责违法：A，滥用职权；B，不履行法定职责；C，错误登记、虚假登记。D，行为形式不合法。 ================ 第 116 页 ================ 三，行政赔偿的概念与归责原则（熟悉）(一）概念：是指行政主体及其工作人员违法行使行政职权，侵犯行政相对人的合法权益造成损 害时，由国家承担赔偿责任的制度。 （二）归责原则： 1，过错责任原则。行政机关及其工作人员行使职权时，因有过错给受害人造成损失的，国家才承担赔偿责任。 2，无过错归责原则。也称危险责任原则，指在国家公务活动中，只要有损害结果产生，无须考虑之害人的过错，国家承担赔偿责任。 3，违法责任原则。以职务违法为规则标准，不问公务员有无侵权过错。 ================ 第 117 页 ================ 四，行政赔偿程序（熟悉）行政赔偿程序通常为两个阶段：1，由行政机关解决赔偿责任问题。 2，由法院解决赔偿责任问题。 (1)我国采用了行政机关先行处理原则。请求人与行政机关先协商，达不成协议或对决定不服，或收到申请2个月不受理、逾期不处理，才可以向法院起诉。 (2)赔偿请求可以单独提起，即仅限于赔偿，单独提起的适用上述规定。也可以一并提起，即行政行为是否合法和赔偿问题一并提起。一并提起诉讼，可不经行政机关先行处理，由法院对行政合法性一并审理。赔偿诉讼适用调解。 ================ 第 118 页 ================ 第三章 房地产业概述 一，房地产业概念与历史沿革 （一）掌握基本概念：从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业， 包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。属于第三产业，是为生产生活服务的部门。 （二）熟悉房地产业的作用：基础性、先导性产业。：1，国民经济发展的基础生产要素；2，带动性产业；3，改善人民生活、居住条件；4，改造旧城、增加基础设施、落实城市规划；5，优化产业结构、改善投资环境；6，扩大就业；7，增加政府财政收入。 ================ 第 119 页 ================ （三）了解 1,房地产业细分:房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。其中中介服务和物业管理合称房地产服务业。房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。 2，房地产业历史沿革,：（1）1949至1955年接收旧政府档案、确认产权归属、没收敌伪产、代管无主房；（2）56至65年对房产进行社会主义改造；（3）66至78年十年动乱；（4）78年以后城镇住房制度改革；85年房屋普查、87年产权总登记、以后法律、法规健全。 ================ 第 120 页 ================ 二，掌握现行城镇住房政策 （一）住房供应政策：商品房供应为主，对低收入困难家庭实行住房保障。 1，商品性住房：实行社会化生产、市场化供应，可在市场自由交易。包括商品住房和个人自建住房。 2，保障性住房：包括廉租住房和经济适用住房。（1）经济适用房，政府组织、社会投资建设、土地划拨、税费减免、信贷支持、保本微利出售。购房人拥有有限产权，满五年可转让，缴纳土地收益等价款，政府优先回购。允许各地因地制宜。 ================ 第 121 页 ================ （2）政策性住房;面向中低收入住房困难家庭，包括：棚改安置房、限价商品房、公共租赁住房、单位建设住房。 （二）住房分配政策：党政机关司局级以下干部、企事业单位职工住房实行住房分配货币化。省部级领导干部住房仍有政