[第六章租赁管理.doc

第六章 租赁管理 第一节 物业租赁概述 1、简述物业租赁的概念？ 答：房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2、简述物业租赁的含义？ 答：房屋租赁的含义有以下两点： （1）出租人必须是房屋所有权人。 这个所有权人可以是自然人，也可以是法人；可以是所有权自己，也可以是共有人；也可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租人只是附属于出租的非独立的活动。 （2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。 3、房屋租赁的特点？ 答：（1）不转移房屋的所有权。 房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。因此，承租人在租期内拥有房屋的占有权、使用权和部分收益权。 (2)房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。 房屋租赁的标的是特定物而不是同类物。租赁合同中应对标的房屋作详细描述。 （3）房屋租赁关系是一种经济要式契约（书面合同）关系。 在我国，房屋租赁合同必须采用书面形式。 （4）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。 （5）租赁双方都必须是符合法律规定的主体。 租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其指定的法定代管人。 4、简述物业租赁的分类方式？ 答：根据不同的分类标准，物业租赁可作为如下分类： （一）按房屋所有权的性质划分 （１）公房租赁 公房租赁分为直管公房租赁（房地产行政主管部门作为所有权人代表）和自管公房的租赁（由国家授权的国有企业事业单位自行管理）。 （２）私房租赁 私房租赁，私房租赁是除公有房屋外的其他所有房屋。 （二）按房屋租赁期限划分 按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。 （１）定期租赁。 定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。期限届满，租约效力终止，租户应将物业交还给业主。定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力。 （２）自动延期租赁。 自动延期租赁又称周期性租赁，是租赁期限已满或租约中未指明租赁期限，租户依旧按原来的方式占有物业，并照常按期交纳租金的租赁行为，除非租约一方提出终止合约，否则视为自动续约。自动延期的延长期限最好在最初的租约中明确规定，如按月自动延续。该形式的租赁不因租约一方的死亡而失效。 （３）意愿租赁 意愿租赁就是给主义时期不确定的物业租赁权，其延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但通常提前以书面形式提出终止租赁的通知。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。 （三）按物业租金的内涵划分 物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。 （１）毛租。 只出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。 （２）净租。 净租指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。 净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达１０年以上。净租金有三种形式。第一种形式，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费。第二种形式，租户除了负担第一种中所提及的各项费用外，还要支付物业管理费用。第三种形式，租户除需要支付第二种形式中费用外，还要负责支付房产税、保险费等固定费用，承担物业维护和修缮等一切开销。 （３）百分比租金 百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预定数额的部分，按一个百分比交给出租人，作为出租人的百分比租金收入。大型购物中心或超市常常采用百分比租金。 （四）其他划分方式 （１）按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁。 （２）按照承租人的性质，可分为国内租赁与涉外租赁。 （３）按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。 短期租赁是指租期在２年和２年以内的租赁；长期租赁，通常指租期为５年或５年以上的租赁；中短期租赁的租期一般为３～４年，通常由短期租赁延期而来。 5、简述物业租赁管理模式的类型？ 答：常见的物业租赁管理模式主要有： （1）包租转租模式。 物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来；然后负责转租，及物业服务企业在零星出租。 （2）出租代理模式。 业主全权委托物业服务企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。物业服