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第十一章 零售商业物业经营管理 第一节 零售商业物业及其分类 1、简述零售商业物业的定义？ 答：零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。零售商业物业的范围相当广泛，从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的范围丛邻里、居住区到整个城市甚至全国。在房地产开发与投资领域，零售商也有称为商业地产。 2、简述零售商业物业经营管理的内容？ 答：零售商业物业的经营管理工作，主要分为六个模块。 （1）招商及承租户组合 在零售商业物业中，每个承租户的成功，非常依赖甚至取决于其他承租户的成功。这类式于生物界中的所谓共生，及彼此间是一种互惠或互相依赖的关系。 （2）零售技术 购物中心的物业管理师必须有基本的零售技术。尤其需要了解： ①商品选择； ②选项范围； ③商品盘存； ④橱窗陈设； ⑤商品内部陈设。 （3）物业维护 （4）营销 （5）保险及风险管理 （6）财务管理 3、简述零售商业经营管理的类型？ 答：按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可分为策略与运行管理、现场管理这两个层次。 （一）策略与运行管理 策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容。 （二）现场管理 现场管理是在物业建成投入运营之后，对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护，以及为租户提供日常的管理和服务。现场管理是对物业“硬件”的管理。 第二节 零售商业物业经营管理中的经济学原理 1、简述零售商业物业的选址与规划时应考虑的因素？ 答：零售商业物业在选址和规划时主要应考虑 ①市场容量、 ②进出交通、 ③地点显著、 ④零售商业物业规模、 ⑤内部设施等因素。 2、简述零售商业物业的经营与运作？ 答：零售商业运作的相关理论主要集中在三个领域： （1）中心地理论 在商业区存在的情况下，消费者通常就会放弃前往最近的商店购物，而到这个商业区来。中心理论可以很好地解释不同种类零售店聚集在一起的原因，为了满足消费者多目的购物（“一站式”购物）的需要，出售不同商品的零售店往往会聚集在一起，形成一个商业区。 （2）同类零售店聚集理论 同类零售店聚集理论专门讨论为什么在零售商业物业内还同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店。消费者除了考虑价格以外，还注重商品的质量、特色、品牌、销售方式等多个非价格因素。 （3）需求外部效应理论 它是指消费者被零售商业物业中知名度高，信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店。主力店产生了需求的外部效应，为周围的零售店带来了客流，普通零售店能够得到这种外部效应所带来的好处。 正因为主力店在提升零售商业物业形象上的巨大作用，因此他们能够在租金上得到很高的折扣优惠。 3、简述零售商业物业运作相关理论的具体应用？ 答：（1）租户组合应实现多样化； （2）引入主力店以带来大量客流； （3）空间安排实现相互租金效应。 第三节 零售商业物业的租赁管理 1、简述零售商业物业管理中租赁管理的目标？ 答：策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容，制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。 2、简述零售商业物业经营管理中租赁管理工作的内容有哪些？ 答：零售商业物业管理中租赁管理主要包括：租户选择、租金确定与调整、租约制定三个工作内容。 3、简述零售商业物业租户选择时应考虑的因素？ 答：（1）声誉 声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。 （2）财务能力 （3）租户组合与位置分配 主要租户的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。次要租户所经营的商品和服务种类与主要租户要互为补充。 另外在确定租户组合时，还要考虑满足消费者目的性和冲动性购物的需求。（消费者进入购物中心的眼镜店或珠宝店时，往往有很明显的目的，也就是说消费者来到该购物中心的目的就是寻找某向特定的商品或服务。如果消费者在到达或离开其目标商店的过程中随手买了一只蛋卷冰淇淋，则属于冲动购物。良好的租户组合应该很好的满足目的性和冲动性的需要，以提高整个零售商业物业的总营业额。） 合理确定各租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，位置分配的目标是：在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化。 （4）租户需要的服务。 零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够的楼面面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个购物中心的客流量有多大。 租户选择的比较（写字楼租户选择考虑的准则是：①潜在租户所经营业务的类型及其声誉；②财务稳定性和长期盈利能力；③所需面积的大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。零售商业物业选择租户时应考虑的因素有：①声