北京活力东方购物中心项目提案分析报告.doc

北京昭邑零商管理咨询公司 项目部文件 撰写人：刘晖 第 PAGE 2 页 DATE \@ yyyy/M/d 2016/7/7 北京活力东方购物中心项目提案(草) 北京昭邑零商管理咨询有限公司 上 提 案 目 录 第一部分 我们对项目的理解分析 一、对北京东北四环五环间商业地产发展模式的看法 二、本案对贵方全面发展的战略意义 三、本案的SWOT分析 四、本案的未来发展瓶颈和突破口 五、成功完成本案的几点思路性建议 第二部分 我们对项目的构想 一、项目功能定位 二、项目建筑结构构想 三、项目业态定位和楼层规划 四、项目“亮点” 五、项目招商策略 六、项目成功开业前工作安排 七、项目开业后工作安排 第三部分 我们对此项目将做出的贡献 一、招商 二、企划 三、运营 四、拓展 第四部分 关于我们公司和团队 第五部分 贵我双方合作模式 第一部分 我们对项目的理解分析 一、对北京东北四环五环间商业地产发展模式的看法 1、关于正在造势的“朝青商圈” 近来，朝青板块京东商业大道的发展成为北京商界讨论的热门话题。短短两年时间，朝青区域便迅速崛起成为新型富人区。国美第一商街的商铺将全面交付使用。随着地铁6号线、10号线、机铁的规划建设，以及奥运的临近，CCTV、BTV的新台址搬迁等诸多利好因素，朝青区域将再次驶入发展快车道。 调查显示，朝青板块南起朝阳路，北至姚家园路，东西分别为东五环、东四环，其中，东五环、东四环、青年路纵贯板块南北，朝阳路、朝阳北路、姚家园路横穿东西。地铁6号线途经朝阳北路，为该区域商业升值奠定了基础。10号线以及机铁等也将在明年奥运前陆续通车，10号线途经三元桥往南，过亮马河、农展馆进入CBD核心区，而离CBD核心区很近的朝青板块受惠最大。 从周边环境分析来看，目前朝青板块已汇集了十几个高档楼盘，更多高品质商业进驻这一区域已是不争的事实。其次，中央电视台新台址建成后，将对朝青区域形成强力的辐射，区域商业发展潜力巨大；周边将形成集传媒、广告、商务等一体的大型商业中心，临近的朝青区域受惠是最大的，在众多利好因素的刺激下，CBD有望继续东移，6号线、10号线、机铁的建设通车将促进朝青区域商业的快速发展。 2、关于本区的商业服务业空白 （1）社区型生活商业十分匮乏。 无论向北向东向南都没有成型的综合型购物中心的存在。大家的购物便利性明显匮乏。 商业洼地 “朝青板块的商业配套确实太缺乏了！”青年汇销售经理文先生在接通记者的电话后感慨。“现在从朝阳北路一直往东基本上没有象样的临街店铺。”珠江罗马嘉园副总经理王骞也表达了同样的观点。 配套缺乏的论断源于该区域在这个区域内住宅面积和商业面积比例的严重失衡。据有关专家介绍， HYPERLINK \t _blank 北京住宅开发面积和所需要的商业配套开发面积比例要达到1：0.07才能满足区域内居住人群的日常生活需要。 该区域内珠江罗马嘉园、青年汇、华纺易城、朝阳园、星河湾、国美第一城等大盘项目先后入市。据搜房数据信息研究中心资料，朝青板块已经形成超过320万平方米的住宅面积，将形成近百万人的居住区，但商业设施面积仅仅有23.4万平方米，且配套零散，规模品质不高。 1998年4月开业的华堂商场十里堡店仍然是以上项目入市时惟一可宣传的商业配套，各项目纷纷以距华堂商场的距离来表明项目商业配套的完善程度。 星河湾副总裁梁上燕表示，“现在有很多人追着我们要商铺，但我们却没有那么多的面积给他们”。 上文摘自《中华工商时报》 （2）休闲型商业项目的匮乏 众所周知，由于大量的高端人士的集聚。而本区域内休闲，约会，聚会，合家团聚的场所十分匮乏。大量的附近消费者都向燕莎商圈和国贸商圈流动。 （3）特色性商业服务业的匮乏 目前本区中几个商业皆无特色可言。国美第一城、华纺易城的配套商业几乎没有可以吸引客潮的因素。无法让人记住商业地标。这是这个区域目前无法活络的主要原因。 二、本案对贵方全面发展的战略意义 1、贵方第一次进入购物中心领域。本案将为贵方积累大量宝贵的实战经验。 2、将为贵方磨合出一个可以多次复制的成功模式 3、将为贵方打造一个购物中心核心管理团队 4、将为贵方打造一个购物中心品牌 三、本案的SWOT分析 1、优势： （1）建筑体量适中，建筑结构适合。主要设备设施完善。 （2）建筑外围开阔。建筑外形整体气势宏大。 （3）出入口明显。动线明晰。 （4）停车场车位足够。 （5）商圈未来发展前景好 （6）交通便利 （7）贵方公司实力雄厚 2、劣势： （1）没有专业的管理团队 （2）项目本身没有特色，无法吸引租户。 （3）项目拖延时间较长业内口碑较差 （4）前期对外宣传过于模糊。投资客逡巡不前。 （5）建筑外围管理混乱扰乱了当前的招商氛围。 （6）建筑内部招商氛围