商铺定价方法之.docx

商铺定价方法之——租金回报率倒推法如何对商铺物业进行合理定价，以保证日后商铺的顺利销售，是一个难点，也是一个值得业内人士探讨的话题。在通过查阅相关书籍结合自身对中小城市及县城房地产项目的调研分析，认为，回报率计算方法能够较合理的对项目进行价格分析。方法简述：1、对项目周边类似新增项目及存量项目进行调研，得出销售价格及租金水平。2、通过调研，得出同类型项目市场接受程度较高的销售价格范围。3、对调研项目进行分析及租金投资回报率计算，并预测本项目的租金水平及租金投资回报率。4、得出初步销售价格。5、与周边类似项目进行比较，进行因素修正，得出修正后销售价格。6、结合市场接受程度高的销售价格，对修正后价格进行适当调整，得出最终销售价格。租金投资回报率计算方法：回报率=12个月租金总额—各项成本/当前销售价格注：（12个月租金总额—各项成本）：通常以10—11个月计算案例示范：1、对X周边类似楼盘进行调研，得出：——销售均价租金投资回报率A项目15000元/㎡50—60元/月.㎡3.6—4.42、对城市（县城）内类似楼盘进行调研，得出销售价格范围，寻找市场接受程度较高的价格范围。3、对项目销售价格进行估算。根据租金投资回报率计算方法，计算出A项目的租金回报率为3.6—4.4，通过对项目的地段、人气、交通等因素，对项目进行初步租金及租金投资回报率的预测，同时通过对业内人士及消费者进行访问，得出他们理想的租金水平，结合以上两者，得出最终租金水平，假设得出的最终租金水平为65元/㎡，租金投资回报率为4。4、通过倒推，定出项目初步销售均价约为17875元/㎡。5、对项目销售价格进行各项因素修正，将本项目与A项目进行比较，得出相对较合理价格：6、得出最终价格。汇隆广场包租方案:1》项目介绍汇隆广场是由5A商务正写字楼、星级精品酒店、酒店式公寓、大型购物广场组成。总面积是38万平米，在售的5A级写字楼。建在咱们这个38万平的大型城市综合体上的，它里面有宴会厅、标准房、豪华套房、总统套房、高档游泳馆、健身馆、地下一层是1.5万平米的大型生活超市和这边这条弧形的下沉式水景商业步行街（济南首家引入水系的“公园式”情景商业街；水系长约500米，里面放有2000多天锦鲤）。2》项目业态：-1层是大型品牌超市和水景街沿街商铺。水景街有品牌服饰折扣店、旗舰店，名品店，流行饰品，美容美发沙龙，各类简餐。1层是百货：名品鞋类、化妆品，珠宝、手表，像百丽、Tata、星期六、花花公子、鳄鱼、梦特娇，雅诗兰黛、香奈儿、2层是服饰、皮具，像only、猫达、杰克琼斯、CK，阿玛尼、范思哲、百利、稻草人、鳄鱼；3层是儿童主题城，：有星期八小镇、孩子王、玩具城、母婴乐园、儿童书城、儿童服装、儿童鞋帽；围绕儿童市场规划，4-5层是新锐娱乐城：有美食城、4000平米奥地利AST真冰溜冰场，6000平米的广州金逸国际影城，宴会厅、咖啡厅、中西荟萃的高档饭店。3》包租政策第1年返租8%，房款中扣除；第2、3年，每年返租（9%，第4—20年，每年返租10%，超出保底部分9:1分成，业主拿90%，运营管理公司拿10%作为运营管理费用。第五、六、七、八、九任何一年期满后，按照权益款的100%回购。第十到十九年可选择按照原总价的120%回购；满20年可选择按照原总价的150%回购。济南市低总价、高回报旺铺、100%零风险主要城市零售商铺价格和租金增长将受抑制字号评论邮件纠错2015-04-10 01:42:54 来源：解放网-新闻晨报文/高馨凌　　莱坊与中房驰昊必威体育精装版发布《中国商铺市场观察》　报告并指出，为把握网上销售机会，一些大型零售商以及品牌商，包括奢侈品牌在2014 年下半年大力建立及拓展其电子商业平台。此外，为与网上购物平台竞争并吸引购物中心人流，许多业主都纷纷调整其租户组合，提高商场餐饮和娱乐设施所占比例。　　然而，鉴于2015年将有大量新的商铺投入市场，加上国内经济增长目标下调至7%，预计今年主要城市零售商铺价格和租金增长将会受到抑制。随着近年一线城市快速发展，零售市场趋于饱和，大型零售商对零售面积的需求正逐步放缓，而快时尚品牌和其他中档零售商预期将继续进军二线城市及扩充业务。　　品牌线下减量驱使商铺调整改造　　据统计，2014年网上零售额同比上涨53.6%，达2.8万亿元，占全国社会消费品零售总额的10.6%，相比2013年的7.6%占比进一步上升。为紧抓网上销售机遇，一些大型零售商在2014年下半年大力发展其电商业务。去年九月，快时尚品牌HM推出了自己的网上商店；同年10月，Zara也在天猫商城开设首家网上商店，成为中国最大的B2C网店。　　与此同时，2014 年下半年，中国内地七大城市的优质商场总存量增长6.2%，达3880万平方米。深圳（楼盘）和天津（楼盘）的商铺面积分别增加13