商铺销售推广策划.doc

壹号府邸临街商铺销售推广策划 一.本案背景 国家调控导致住宅市场销售进展缓慢，而且形势将会进一步加剧 2、项目已经开盘，目前正在销售推进，销售进展缓慢 3、住宅产品建设进展停滞，急需资金支持周转；如果将商铺及时投放市场，将会获得大量资金，有效缓解目前资金的紧张。 4、目前武陟市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储备，只是暂时还没有投放市场，商铺价格高，首付高，房款数额巨大，购买门槛极高，潜在的实力客户极为有限，因此，目前是对我们而言，是抢夺商铺客户的难得的有利时机 SWOT分析 优势 1、 地处武陟詹泗路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。 2、 项目周边紧邻十几家村镇，距离武陟三阳商业中心距离近，商业发展潜力巨大。 3、 产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。 劣势 1、 项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。 2、 项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。 3、 部分商铺设计上下两层使用率较低，面积过大，总价较高。 机会 1、 目前周边无其他商业项目正式对外公开，市场面临商铺供应不足的情况。 2、 武陟由于处于商业地产起步阶段，人们能明显看到商铺投资的巨大收益，因此，对于商铺投资兴趣大，购买意向和购买潜力大。 风险 1、 目前城西区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。 2、 武陟新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，如果我们太过迟延，将对我项目会造成一定的冲击。 目标客群分析 （一）消费者人群 1、 武陟三阳商业区 目前整个武陟西片现况商业比较混乱，急需一个能引领西片区商业发展的主力商业群出现，壹号府邸的商铺无论是从位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群可以辐射到整个西区，而不局限于周边。 2、住宅项目新住户 这一部分人群将是本案的主流消费人群，以日常生活用品的消费和价格敏感性物品的消费为主，根据现有周边住户的统计和分析，壹号府邸是年轻人和中年人两种年龄段为主 3、 项目周边村镇的住户 项目辐射周边十几个村镇，由于村镇没有固定购物环境，村镇内仅仅存在小型超市，卖店，小吃店无法充分满足周边客户日常生活需求。 (二)购买者人群 1、市区及乡镇投资客 考虑商铺的保值增值，和未来詹泗路及新农村社区发展潜力。对于投资客户来讲，总价和回报率是关注的重点，以项目的总价和面积来看，需要比 较强的经济实力才行。 2、自营客户 符合项目定位的中小型餐饮，休闲娱乐，日常服务，购物业态的自营客户。 3、壹号府邸住户 这主要出于对该区域发展信心的考虑，兼顾投资的需求，特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中年人。 （三）购买习惯分析： 1、 地段是购买商铺的首要因素。 对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。 2、 现铺是销售阶段的重心。 按照武陟人的购买习惯，现铺的即买即得，和投资风险小是商铺准现房销售的重点。 3、对价格的敏感度高： 投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的起伏将影响着他们的判断。总价决定其购买能力；总价控制 三、商铺定位分析 1、 考虑将商铺定位新农村社区购物商业街，符合整个项目的形象定位。 2、 本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。 3、 考虑到壹号府邸社区整体的居住氛围和住户的层次要求较高，以及周边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等，其次在休闲、娱乐、运动等精神享受方面也应有所侧重，如棋牌房、冷饮吧、美容美发、书店等。 功能定位 集餐饮、娱乐、休闲、购物等多功能于一体的中小型商业购物街 业态定位及面积分割 日常生活需求：小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、洗熨店、小型酒馆等 休闲、娱乐：棋牌室、茶吧、美容美发、书店等 特色化经营：特色服饰店、特色饮食店 四、壹号府邸商铺的招商与销售策划 (一)项目商铺销售运营策略 1、统一招商 除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业街，对剩余商铺采用统一招商，以招商造势的策略。 2、“出租过渡，最终出售”的收益模式 对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。 3、整合市场 整合商业街功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体； 整合市场空间，进行合理商品布局； 整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商； 整合推广，整个商业街进行统一的广告宣传、促销推广； 4、合理回报 保证市场和经营户合理的收益，实现