农用地分等定级估价方法探讨分析报告.ppt

3.”农用土地” VS “城镇土地” 我国城镇土地分等定级也采用“等——级”系统。土地等别反映城镇之间土地质量的地域差异,土地级别反映城镇内部土地的区位条件和利用效益上的差异。在分等定级的基础之上,可按照城镇土地级别评估各类用途土地的基准地价并进行宗地地价的修正。 但农用土地分等定级体系与其不同,城镇土地级别形成基础是级差地租(级差地租Ⅰ 、级差地租Ⅱ),而农用土地级差地租的差异在土地等别(级差地租Ⅰ)和级别(级差地租Ⅱ)中分别反映。故农用土地不能象城镇土地进行所谓的“定级估价” ,因为农用土地级别仅仅反映级差地租Ⅱ 。 4.分等、定级、估价相互关系 5.“分等定级”VS“土地评价” * （4）样地法 该法在原理上类似于土地估价中的市场比较法，是指在一定的技术与管理水平下，按照基准作物和指定作物产量水平最高原则从评价区域内随机选择若干个土地分等定级单元作为标准样地，再将其他土地定级单元与标准样地进行比较并按一定记分规则记分，以所得分值作为土地分等定级单元与标准样地在质量上的相对差异性大小的定量数值，最后依据该差异性数值的大小对土地定级区域内的各个定级单元进行级别划分。这种方法的优点是把土地、环境、土地利用方式联系起来，评价结果比较直观也易于理解和为广大农民接受，另外其工作量也比较适中。但是，用样地法定级结果的精确度要略低于因素法。 6.方法简介 ——定级方法： 农地价格评估方法很多，常用的有收益倍数法、市场比较法、收益还原法、再生产费用法（成本法）、剩余法、联合评估法、标准田法、影子价格法等等。 农用地价格评估分为两种情况。作为控制性的农用地平均价格，需评出基准地价和补偿区片价，作为社会公益性评估，以满足面上的、整体的需要，这样可以节约经费，不闲置、不过时、不浪费；对于转让宗地和被补偿地块价格，何时需要就何时评定，以保证过细的工作，经费也有充足保障，并逐步转移给中介服务，纳入商业性评估。 6.方法简介 ——估价方法： 标准田法： 标准田法亦称地价比照法,即就农地状况加以区分,依综合质量评价计算分值,划分等级,然后在各分区内选定一标准田,就此标准田依据买卖实力加以估价,并设定评分数,再据此标准田评定同一区内其他各地块农地的评分,按一定的比准率,将分数换算为地价。 其计算公式为:各地块地价=地块面积x标准田单位地价x比准率,比准率=同级地块单位面积分值/标准田单位面积分值。 6.方法简介 ——估价方法： 影子价格法： 影子价格是现行市场价格之外,反映资源稀缺程度及社会劳动耗费的一种理论价格,是反映社会最佳配置的一种价格。一般运用线性规划的数学方法求得。其实质是:高效能的稀缺资源在最优利用的条件下,其每单位所能获得的超额利润。影子价格既非按价值定价,也非按市场定价。这种价格即符合农用地价格特点,又符合中国市场发育现状,能较好地反映农用地的稀缺度。 6.方法简介 ——估价方法： 7.技术路线 全国农用土地分等的总体思路，《农用土地分等规程》的技术路线为： （1）按光、温条件计算各有关作物的光温生产力指数。运用宏观的气候指标计算全国渐变的、各作物的光温生产力指数，形成全国可比、宏观的土地本底差异，即土地光温生产力“差异曲面”。 （2）按地块条件评定各有关作物理论产量。在气候基本一致区域或相同的地形地貌区内，按照各地块水分、土壤、地貌等指标优劣，用指数加权平均法、几何平均法或标准样地指数计算土地自然质量分，分作物的光温生产力数值经土地自然质量分修订为各作物的理论产量，突显因不同土壤条件造成的土地差异，以反映气候和土壤条件叠加后的土地评价结果。 （3）按标准耕作制度计算土地总理论产量，评定土地潜力等级。根据标准耕作制度，确定当地的各指定作物，并以大宗粮食作物（即基准作物）为基准，通过光温生产力指数比较，形成各作物与基准作物的产量比。将各指定作物的理论产量按照产量比统一换算为标准粮产量，加总后得到各地块的理论标准粮总量，按其差异即可划分土地潜力等级。 7.技术路线 （4）根据土地利用水平进行修正，完成土地质量等级评价。分区域（或单元）进行土地利用水平测定，以不同区域间土地社会平均利用水平的相对差异构建利用系数。用土地利用系数将土地理论标准粮总产量修订为土地实际标准粮总产量，体现相同土地潜力但因利用水平不同造成的土地质量差异，据此划分土地质量等级。 （5）按投入产出水平进行修正，实现土地经济和综合评价。分村、组（或区域单元）进行土地投入产出水平测定，以不同区域间土地社会平均投入产出水平方面的相对差异构建经济系数。用经济系数修订土地质量等级，以体现相同土地质量但因经济效益不同造成的土地综合差异，完整反映各种条件对土地的影响，最终形成土地综合评价结果，同时实现土地等级在全国范