《房地产经营管理》考试重点【复习版】.doc

第一章 导论 1. 一个正常的房地产市场，其刚性需求主体应该是30多岁到40多岁年龄段的人，房价在的合理价位。房价收入比（3—6倍）和租售比（1：200—1：300）等指标来评估价是否正常。 2. 衡量房地产是否存在的泡沫主要指标是房价租金比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据等。 3. 房地产开发分为： 生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地 毛地：具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地 熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地 4. 房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其的各种权益 房地产是实物、权益与区位三者的结合 土地、地产、房地产、不动产的关系 （选择）房地产的特点：不可移动性（位置固定性）、耐耗（用）性、异质性（差异性、个别性）、高价值性、供给有限性、投资与消费双重性、房地产实体构成的二元性。 房地产的类型： 按房地产的开发程度分为：土地、在建工程、建成后的物业 按房地产的用途分为：居住类房地产、商业类房地产、休闲类房地产、公共事业类房地产、工业类房地产。 描述房地产用的指标：（低层1-3，多层4-6，小高层7-11，中高层12-16，高层16）位置四至形状、面积大小、建筑物层数和高度、建筑结构、建筑装修及附属设备、建筑物效果、建筑物外观及平面格局、利用现状及规划设计要求、房地产产权状况、土地地质状况。 房地产土地的使用年限：凡与省、市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用年限按国家规定执行，即居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地豁其他用地50年 五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证 两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书 建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与各层建筑面积之和 容积率：指总建筑面积与建设用地面积之比 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门范围内的建筑面积，包括套内适用面积，墙体面积及阳台面积 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等 房地产的概念：房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。 我国将房地产业列为四类：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动 房地产业的细分：房地产投资开发业和服务业 房地产中介服务业：房地产咨询业、房地产价格评估、房地产经纪业 16. 房地产业的特征：基础性、先导性、关联性、地域性、周期性、高回报高风险性、对金融业的依赖性。 第二章 房地产制度 一、我国的房地产产权类型 1.土地所有权指特定土地所有权人在法律规定的范围内对特定土地所拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权利。 2.土地使用权：是指依法占有、使用他人所有的土地，并获取经济利益的权利。 3.地役权：是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。 4.相邻关系：两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。 比较常见的相邻关系有几下几种：（１）相邻土地使用关系；（２）相邻防险、排污关系；（３）相邻用水、流水、截水、排水关系；（４）相邻管线安设关系；（５）相邻光照、通风、音响、震动关系；（６）相邻竹木归属关系。 5.不动产抵押权：抵押权引指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利 6.房屋所有权：房屋所有者对其所有的房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利 7.不动产租赁权：指土地所有权人、建设用地使用权人或房屋所有权人将土地或房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的权利享有的占有、使用、收益、处分的权利 8.典权：指支付典价、占有他人不动产而享有的使用收益的权利。 9.不动产共有：是指两个或两个以上的权利主体共同享有一个不动产所有权的法律状态（共同共有、按份共有、准共有）。 10. 建筑物区分所有：是指根据使用功能，将一栋建筑物于