物业公司利弊.doc

开发商全委及自建物业公司的利弊分析 目 录 一、?房地产公司对物业管理的需求是什么二、?谁能满足开发商三、?【全委】VS【自建】四、?结论五、?附件 前 言 ????背景资料??? “XXXX”位于___________路与______路之间内，开发商为1993年涉足房地产“XX地产”，为了提高房地产销售价值，达成“XX地产借着匠心的设计、顶级的材料和称心的客户管理，为客户提供高质量的物业和服务”“XX地产致力发展及提供优质之生活环境”，“我们不断发展为客户、员工及股东带来裨益”，正是XX人为了客户着想，所以在物管上仍探索、尝试着，故此，呈交下述开发商自建物业公司和全委的利弊，以供决策者分析所用，若能为XX地产、客户后期之服务有所裨益，则幸甚。 一、房地产公司对物业管理的需求是什么 （一）市场情况（专指住宅物业管理公司）：??? 物业管理物业管理作为一种劳动密集型企业属于微利行业，当前，全国除部分东南部物业管理企业能够略有盈利外，绝大部分物业管理无法实现盈利。??? 知名度高、规模较大、管理面积较大的物业公司总体来讲有一定赢利能力，约在总收入的8%--15%。（二）开发商之需求和隐忧??? 80%的开发商有自己的物业公司。为什么？??? 房地产已经经过多重洗牌，从产品设计、材料升级为服务的竞争，而万科、中海、金地、富力、雅居乐、合生创展、珠江（东莞的光大、宏远、南峰、新世纪、东田）等房地产公司均有物业管理服务的品牌支撑其房地产的快速发展。??? 其实是品牌的需求， 中海物业2007上半年全线退出顾问及全委，是继万科、金地之后退出“物业经营”的了，专心做自己房地产项目的物管服务，为其房地产注入“附加值”。??? 万科为给物业公司正名，“服务”公司，万科给物业公司“减负”推出地产公司服务中心专接保修期内的维修服务，与物业公司服务分开，让物业公司在面对业主投诉时不再是“挡箭牌”、夹心板。??? 市场上专业公司的生存状况并不理想，可以用举步维艰来形容。（三）?业主需求??? 2007年北京出台了《关于加强物业管理企业资质管理有关问题的通知《 通知》 里有一个最主要的内容，就是“房地产开发企业具有物业管理资质的，不得承接本企业及相关单位开发的新建住宅项目”马上就有业主发表不同声音，生怕以后不能再由这家物业管理公司继续管理了。比如万科集团旗下项目的业主，或者中海集团旗下项目的业主；??? 同时，也有业主对服务不好的开发商名下的物管，一肚子意见，天天喊“炒”。 二、谁能满足开发商 ??? 开发商的心理需求和对利润的追求和对物管高质量的需求，谁能满足？??? 三种类型的物管公司（开发企业与物业管理公司的关系主要有三种）??? 一种是开发企业和物业管理公司属于同一集团，但两者都是独立法人，这种现象普遍存在于大集团所开发的楼盘中。像合生创展旗下的广东康景物业、富力地产旗下的天力物业、中海集团旗下的中海物业、新世界地产旗下的广州新世界物业等，现在这类公司在广州基本是占居行业的主流市场，在管的物业面积达到市场份额的三至四成。??? 第二种形式是用顾问公司的名字,人员是自己的开发商下的物业管理公司。(或者前期由顾问做,后面对自己的物管队伍放心了,才渐变成自己的;也让客户从信任品牌公司过认识到其实人仍是那班人,服务水平一样的心理认同)。??? 第三种是开发企业以招标的形式聘请市场上有资质的物业管理公司对其所开发的物业进行管理，这种形式为大多数中小型开发商所采用。（没有其他项目继续推出，只赚单一/少数项目的钱，后面不需要物业服务为后续房地产开发做支撑） ??? 关键词“不是为了卖楼，我才不愿意做吃力不讨好的事”（不赚钱，还要操心服务水平，业主还不理解，开发商心里不爽）——后续有楼卖的话，自己成立是物业是目前80%开发商的选择。 三、全委VS自建项目 全委 自建 财务 投入 投入较少 投入较大 从目前的物业管理市场情况看，房地产企业为了保证回报，在项目交付初期，特别在分期开发的项目交付初期，往往会加大对旗下的物业管理企业在管理服务方面的投入， 财务 收益 1.????（要在东莞市2004年物价局物业收费指导价超其标准才能做到）有一定收益（最少的成本获利） 2.????已经有一套获利模式及经验 1.????（要在东莞市2004年物价局物业收费指导价超其标准才能做到）有一定收益（最少的成本获利） 2.????要达到管理规模后，才有效益 3.????（因为有奶，可能会造成大手大脚，与经理人素质、经验有相当关系） 沟通 协调 与开发商有一定的沟通瓶颈，出现问题要先定责任（费用承但）再去做事；规范性较多 而物业管理企业与房地产企业的一体化，也在一定程度上保障了业主的利益，特别是在房地产企业开发完毕撤场后，仍在客观上保留了业