（精）房地产开发项目成本核算与纳税筹划.ppt

房地产企业成本核算与纳税筹划 成本形成的重要阶段 房地产企业成本核算与纳税筹划 1、划分成本对象涉税风险分析 成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。 （1）、房地产项目成本对象划分原则 案例 某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计28层，1——4层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？ 可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则 房地产企业成本核算与纳税筹划 房地产企业成本核算与纳税筹划 1、划分成本对象涉税风险分析 （2）、房地产项目成本对象划分特殊情况 ——项目分期开发问题 如何界定分期？分期开发项目是否分期清算？ ——成本对象中的商铺问题 商铺是否作为独立成本对象？能否独立归集成本？ ——可售与不可售的转化问题 地下车位卖还是不卖？ 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （1）、土地成本归集 ——出让金与转让款 返还出让金如何确认土地成本？ ——契税 契税计税基础如何确定？ ——市政配套费 ——耕地占用税 ——土地闲置费 ——土地变更用途和超面积补交的 地价及相关税费 ——拆迁补偿与安置费 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （2）、前期工程费归集 前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 ——项目整体报批报建费： 项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费等。 ——规划设计费： 项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计方案评审费。 境外设计费问题 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （2）、前期工程费归集 ——勘察、测绘 水文、地质、文物和地基勘察费；沉降观测费，日照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 发票税率？是否需要项目所在地发票？ ——七通一平费 用水、污水、雨水、燃气、电力、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。 ——临时设施费 工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费用。 ——预算编审费 支付给中介机构的项目编制或者预算审查等发生的费用。 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （3）、建筑安装工程费归集 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （3）、建筑安装工程费归集 ——建安工程费的发票开具风险 赢在哪里开具？ 开错了怎么办？ ——建安工程费核算的证据链条风险 证据链条应包含哪些核心因素？ ——建安工程费的比较风险 税务机关如何比较？ 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （4）、基础设施建造费归集 基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管网的对接，项目内部的对接需要企业自行建设，这就构成了基础设施建设费的主要部分。 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （5）、公共配套设施费归集 公共配套设施费专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 在房地产开发项目中，常见的公共配套设施通常包括居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、锅炉房、水塔、公厕、自行车棚等公共设施。 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （5）、公共配套设施费归集 五类配套设施核算 ——盈利性配套设施 ——非盈利型配套设施 ——固定资产型配套设施 ——产权不明性配套设施 ——与国家有关单位合资建设的配套设施 案例 某房地产企业在其所开发的住宅小区中配套建设邮电所一个，建设费用共200万元，建成后以100万元有偿移交给邮政部门。如何进行财税处理？ 会计核算？所得税？营业税？土地增值税？ 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （6）、开发间接费 开发间接费企业为