物业管理(备)物业管理(备).doc

一 名词解释 1.物业管理 物业管理是指物业经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的维护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。 国家《物业管理条例》对物业管理的概念是这样定义的：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同的约定对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2.业主自治管理 业主自治管理是指以业主（代表）大会为最高权力机构，以业主管理委员会为核心，代表业主对辖区内物业实行自治管理，包括组织、监督、协调业主、物业管理企业、开发商、政府相关部门参与物业管理的活动。 3.业主（代表）大会 业主（代表）大会是指由物业管理区域内全体业主（代表）组成，决定事关业主利益、有关物业使用与管理重大事项的业主自治最高权力组织。 4.业主管理委员会 业主管理委员会是由业主（代表）大会选举产生的、是业主（代表）大会的常设机构，具有社会团体法人资格和相应权利义务，每届任期3年。 5.物业管理的前期介入 物业管理企业根据物业前期管理委托合同、为保证物业开发的质量、进度、预算控制等在物业交付管理前的对物业规划设计、施工、竣工验收等方面实行的管理活动。 6.物业养护 物业养护是指物物业管理公司对物业建筑的日常保养和护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复等保养措施和护理过程。 7.物业共用部位 物业共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 8.大修工程 大修工程是指凡需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备，不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25％以上的工程为大修工程。大修工程的主要特点是工程地点集中，项目齐全，具有整体性。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。 9.物业共用设施设备 物业共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 二 简答题 1.物业管理的原则是什么？ （1）有偿管理原则 由于房地产实行了市场化和商品化，物业管理企业对物业的管理是一种市场经营行为。。因此，物业管理中应贯彻有偿管理原则，业主享受了物管服务应当支付报酬，物业管理企业收了费就应当提供服务。在物管中要杜绝那种不交费只享受服务、少交费多服务、高收费少服务、只收费不服务的现象，这是违背市场经济等价交换原则的。 （2）依法管理原则 物业管理实际上物管企业受业主的委托，按照合同约定和国家的物管法规对业主的物业提供安全、环境、物业及设备设施养护与维修等管理与服务。这是企业经营行为，不是国家行政机关对物业的管理，物管企业不具有行政执法权力，它和业主是平等主体之间的关系。因此，在物业管理中要贯彻依法管理原则，物业管理公司的管理行必须合法，不能侵害业主的合法权益；同时，业主的行为也应合法，不能把违法的服务要求强加与物业管理企业。 （3）业主自治管理与专业管理相结合原则 随着物业的产权多元化和物业的集中开发，物业管理涉及许多主体的利益；建立和完善业主自治组织以集中反映大多数业主的物管意见、协调和促进物业管理的顺利发展势在必行。因此，在物业管理中要贯彻物管专业管理与业主自治管理相结合的原则。 （4）专业管理与行政管理相结合原则 物业管理涉及许多诸如违章建筑、装修、聚众赌博、油烟扰邻、破坏规划等行为，物业管理公司只有劝解、临时阻止和报告主管部门的权力，无行政执法权。对这些违章行为的处理只能依靠政府的相关部门的支持和协作，否则物业管理无法进行。同时，当地政府要充分认识到物业管理是为政府排忧解难，如物业区域的内外社会环境不好将直接影响当地的社会经济的发展。因此，在物业管理中要把物业管理企业的专业管理与政府的行政管理结合起来才能推动物业管理的顺利发展。 2.物业管理企业违反物业管理资质管理规定应承担的法律责任有哪些？ （1）物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 　 （2）物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。 　 （3）物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 　　（4）物业管理企业不按照本办