v3.0小产权房介绍.ppt

小产权房？何去何从？ 李玉兰，来到了小有名气的“画家村”宋庄。正好辛店村村民马海涛有一套闲置的老房子要出售。2002年7月1日，双方签订了买卖协议，马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰，并将集体土地建设用地使用证交给了她。买卖合同上，除了双方签字，还有辛店村大队盖的章，见证人是郭化勤和康文宝。郭化勤如今是村副书记。 这种宁静的生活，直到2006年10月被打破。一人自称是原房主马海涛的朋友，代表马海涛来向李玉兰要房，要把房子收回去，说当时的买卖无效。李玉兰说，她当时根本就没把它当回事，买卖房子又不是儿戏，何况还有合同在，怎么能说收回就收回呢，她当时就回绝了。 见李玉兰不答应，马海涛妻子便与李玉兰交涉，表示愿意付给李玉兰7万元作为补偿遭到拒绝。2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。 2007年12月17日，北京市二中院终审判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。 2006年9月开始，当地农民陆续起诉12名购买其房屋的艺术家。2007年7月，法院判决，当初的房屋买卖协议无效，一些艺术家的房子应该被收回。多年前，艺术家们以极低的价格购得这些农民房。现在，宋庄镇一个农家院的年租金，已由3年前的三四千元猛涨至1万多余元。2006年宋庄镇被定位为北京市文化创意产业基地之一，土地、房屋的升值空间还相当大。 小产权房的概念 　 1、针对开发商的产权而言，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权。 2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。 3、是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 “小产权房”，是指在农村集体所有的土地上开发的房地产，并销售给城市居民。按现行法律法规的规定，这类土地只能用于农业生产或农民宅基地，不得用于非农业建设。因此，“小产权房”并不具有真正的产权，无法得到法律保护。 国务院办公厅下发通知强调，要严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。并且，通知明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 小产权房的积极意义 1、平抑房价，减轻政府调控房价的压力 2、促进新农村建设 3、缓解政府社会保障性住房的压力 300余名博士生向十一届全国人大代表发表公开信，建议后者联合向“两会”提交一份关于加快《住宅法》立法的议案。这份建议稿提出了新颖大胆的建议：将“小产权房”作为合法的住房供应形式之一。全国人大常委会委员、中国人民大学教授郑功成透露，已经看过这份建议稿，有可能将其作为正式议案提交“两会”讨论。 辩论：小产权房应该合法化吗? 　　正方：应该。“小产权房”应该成为住房供应的一种形式。 　　反方：不应该。“小产权房”造成大量耕地流失，而且不易管理。 小产权房风险所在 没有房产证　　这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。 拆迁难补偿　　除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。 质量难保证　　房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业也容易出现问题。 遗赠也麻烦　　由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。 购买的理由只有一个，便宜。房价多在每平方米2500元至4000元间，甚至有低至每平米1000元以下的，同一地区的小产权房比大产权房价格降低在30%左右。这比政府推出的仅比周边房价下降10%-15%、数量稀少的限价房更具吸引力。 　 在用“经济实力”说话的今天，某些中低收入者选择“小产权”，恐怕难以“不懂法律”、“自找风险”来责备。这何尝不是一种对现实的无奈？是对消费权益的不得已割舍。至于乡镇基层在集体土地上开发商业住宅，现行法律法规并无说法，二元结构的不对等、“不禁止即可行”，“擦边球”确也模棱两可。 * * ???????????????????????????????????????????