物管部综合管理手册物管部综合理手册.doc

前 言 为了规范商厦物业管理工作，确保各项工程、保卫、总务的工作正常进行，确保我商厦正常运转，我们依据公司的有关规章制度，结合北京华联商厦股份有限公司安贞分公司两年来管理的基本经验，编写这本《物管综合管理手册》。 物管部管理包括的内容多、范围广，涉及到许多方面的业务知识。在编写中，我们力求突出物管行政管理的原理，全面介绍物管行政管理的内容、任务、职责、流程、标准、各项规章制度及操作知识。在实际工作中，凡涉及物管工作的按照规定执行。 由于此册尚属初编，尽管我们反复地讨论、修改，但终因水平有限，难免存在许多缺点和错误。恳请大家在实际工作中不断提出修正意见，使《物管综合管理手册》更加具有实用性和操作性。 二○○五年月 概 述 第一节 物管部工作的概念 物管部门是以筹划工程、保卫安全和运用人力、物力、财力，从物资、管理等方面而保障公司正常经营的后勤服务支持部门,其所有工作必须紧紧围绕着公司经营活动而进行。任何公司、团体单位都有物管行政工作，虽然他们在各单位肩负的任务不尽相同或者部门名称不同，但所起的作用是相同的，都是围绕主要工作目标的实现，充分发挥服务和保障作用，以创造良好的工作环境和生活环境，确保主要工作的正常进行。所有在安贞华联商厦从事物管行政工作的同仁都要在大脑里牢牢树立工程、保卫一票否决权的观念、“销售”的观念、“成本”的观念，确立“没有安全、不讲成本，什么利益都无从谈起”的忧患意识。物管行政工作的核心是“服务”和“管理”，只有把“管理”理解为标准化的服务、科学化的服务，而不时“关卡”，才能做好物管后勤保障工作。 安贞华联物管部管理的内容，概括起来可以分为十一类： 一、工程审核管理 二、设备使用检修管理 三、工程材料管理 四、安全保卫管理 五、消防管理 六、物业管理 七、固定资产管理 八、低值易耗品管理 九、生活管理 十、通讯管理 十一、电梯管理 第二节 物管部工作的指导思想、方针和原则 一、指导思想、方针 物管部管理工作的指导思想是：积极适应公司经营的需要，不断完善规章制度、规范服务，确保商厦安全、充分发挥资产的使用效能，更好地为公司经营服务，不断提高公司经营效益。 物管部管理工作的方针是：在公司各级领导的正确领导下，充分发挥物管部门的服务保障作用，强化物管行政管理工作的＂全局观念＂、＂服务观念＂和＂制度观念＂，逐步实现物管行政管理工作＂标准化＂、＂制度化＂、＂规范化＂，培养德、才兼备的管理人才，提高整体服务保障能力。 二、物管部系统管理原则 物管部系统的管理原则是：制度控制、属地管理、单元核算。 （一）制度控制：即物管部门根据公司运营及安全需要管理制度和管理办法，用制度规范工作，所有部门必须严格按制度办事。 （二）属地管理：即物管部门对商厦内所有资产、设备使用、工程材料审核施工、消防安全管理有决定权和监督权；所使用部门有属地管理权。 （三）单元核算即谁使用谁管理，谁受益谁承担费用。 第三节 物管部管理队伍建设 物管部管理队伍建设的关键是人才的选拔与培养，人才永远是公司最宝贵的财富。物管部管理工作者必须具备强烈的主人翁意识、必要的文化知识、熟练的操作技术、较强的管理能力、高尚的职业道德、鲜明的法纪观念、敏锐的市场意识。用人的原则是用人之长，但不求全责备；尊重学历，但不唯学历是用，业绩是衡量人才的根本标准。平时还应注重对人才的教育培养，建设一支作风过硬、业务过硬、管理过硬、纪律过硬的物管管理工作队伍。人员的素质要达到以下要求： 一、要有高度的敬业精神和责任感 物管行政工作是非常繁琐、非常具体的事务性工作，还主要负责公司的建设和安全运营工作，必须真抓实干。因此，必须要有高度的敬业精神和责任感，要有败不馁、胜不骄的精神，要敢于吃苦，勇于奉献。对工作要兢兢业业，不计较个人得失，不说空话，多干实事。 二、要有良好的品德修养 良好的品德修养是干好物管行政管理工作的最基本的素质，物管部门与钱、物打交道，必须具有大公无私的高尚情操，坚持原则，秉公办事。要严格要求，以身作则，不能近水楼台先得月，一定要廉洁奉公，洁身自好，严以律已。 三、要有广博的知识和较高的管理才能 现代物管工作对管理的要求越来越高，且管理的范围较广。因此管理人员必须认真钻研本职业务，对业务要做到精益求精，加强现代管理科学知识学习。 四、要有敏捷的思维能力 敏捷的思维能力是管理者多谋善断的基础，是提高决策组织能力的重要条件，要做到处理事情，解决问题主意多、办法多、决心大、行动