熙园物业管理方案熙园物业管理案.doc

熙园物业管理方案 一、小区情况描述 熙园位于深圳市福田区香蜜湖路,东临香蜜湖度假旅游风景区，西与植物园隔路相望，北为莲花西路。 开发单位：深圳市鸿荣源房地产开发有限公司 建筑设计单位：会所与联排别墅为柏涛建筑设计有限公司，其它为深圳市立方建筑设计有限公司 环境设计：贝尔高林（香港）有限公司 总占地面积为127962 m2，总建筑面积201353 m2；其中，住宅建筑面积为138408 m2、架空层花园建筑面积为7870 m2，地下车库总建筑面积为47318 m2、会所建筑面积为2470 m2、幼儿园建筑面积为2400 m2、商场建筑面积为3383 m2；总停车位1050个，建筑覆盖率23%、绿化率58%、容积率1.32。 小区共有681户，其中TOWNHOUSE 6排共53户、花园洋房2座共36户、多层2座共40户、小高层3座共80户、板式高层4座共308户、点式高层5座共164户。 二、管理目标 在熙园全面接管一年内创建“安全文明标兵小区”，第二年取得“市优”、“省优”，至“国优”称号。 管理设想是： 1、建设专业技术管理队伍，训练并储备金地物业管理专业人员； 2、利用熙园规划建设以环境取胜的特点，营造独特的高品味社区环境文化； 3、在物业管理基本职能方面（包括：安全管理、环境管理、工程维护管理、行政事务管理、财务管理、物料管理等）全面导入ISO9002质量管理体系，“职能管理标准化”，并结合熙园物业实况和溶入金地特色，落实“国优”物业量化管理标准； 4、推行以业户为中心的酒店管理服务模式，主动了解业户的服务需求（包括潜在的、特别的），在物业管理范畴内实施金地物业倡导的“以人为本”全方位个性化的业户服务，并维持良好的沟通，共同营造“温馨家园”。 三、管理处工作职能 规划设计建议： 从物业管理各项标准服务所需硬件条件的角度，系统提出对规划设计的建议。 销售配合： 做好销售大堂、样板房和销售涉及施工现场部分的保洁、绿化和保安工作，并提出便于日后管理的各项合理化建议并跟踪落实。 管理方案： 在入伙前拟订新接管项目的管理方案（管理服务的类型、方式、品质标准、人员编制和收支预算） 管理方案的年度修订与评审 接管验收入伙与装修： 接管前的各项准备工作 工程技术资料、交接验收资料的建档、管理工作 验收发现问题的整改 办理入伙手续 业主收房安排及发现问题的整改协调 装修管理工作 日常管理： 安全管理 房屋及设施设备的运行和维护保养 绿化 保洁 车辆进出与停放管理 入户维修 家政服务 社区文化活动 业主走访与投诉受理 业委会组建与定期沟通 开发商及政府部门工作关系 协助安排对岗培训及参观 管理费的计收与催缴 客户资料及工作档案管理 员工计划考核管理与培训 操作层员工宿舍管理 员工食堂管理 四、管理人员的配备、培训和管理 （一）熙园管理处管理架构（见图示）： （二）熙园管理处人员设置（见图示） 熙园物业管理人员设置表 序号 项 目 数量 （人） 到岗时间 备 注 1 管理处主任 1 6月15日 2 工程主管 1 已到岗 区域主管 3 安全主管 1 6月20日 4 客服主管 1 7月1日 5 环境督导 1 已到岗 6 财务内勤 2 7月20日 7 文员 1 已到岗 8 保洁班长 1 已到岗 9 绿化班长 1 8月1日 10 维修班长 1 已到岗 由现有维修工代理 11 前台接待 3 7月10日 12 楼宇管家 5 7月10日 13 安全分队长 3 已到岗 14 安全管理员 63 6月20日（33人） 已到岗30人 15 绿化人员 15 9月15日 5000平方米/人 16 保洁人员 40 7月15日（20人） 17 厨师 3 2人（6月30日） 已到岗1人 18 综合维修员 7 7月10日 19 机电值班员 3 6月25日 合计 153人 五、安全管理服务 *小区封闭情况： 熙园小区将采取全封闭式管理，小区共有8个门，其中2个消防门平常处于关闭状态；其余6个均为车辆、人行出入口，分别为423、424、425、426、427、428、429、岗。小区大门、大堂（除别墅）车库进入楼层门都采用门禁系统，凭密码进入，中控室位于会所侧门。 小区安防设施情况：熙园监控系统共有 个探头，其中地面 个，地下车库46个；花园地下车库、各设备房主要采用温感监控，烟感主要用于楼层及架空层，总共有 个感应探头；中控室总共有5台电脑操作系统，分别为： 设备运行状况：均在安装、调试。******* *目前小区治安难点、技防盲点及防范措施 外围墙高度不够无带刺措施，容易攀爬，且地下车库为生态车库与外界直接相通，同时围墙内绿色植物较多，存在很严重的安全隐患。措施：每一个地库架空层均