万科资本结构要点.ppt

从同行来看，房地产企业的资产负债率都在上升，近年全国规模以上房地产开发企业平均资产负债率都在75%左右，截止2013年3月22日已公布年报的上市房企有七成资产负债率上升。一方面这是由于房地产企业本身高负债经营的特点所决定的，另一方面对于一个快速成长的企业来说，是允许适当多负债来加快企业的发展速度的。总体来说，万科公司的总负债水平是适宜的。 2009 2010 2011 2012 2013 流动负债占负债比重 73.82% 80.50% 87.89% 87.59% 88.00% 非流动负债占负债比重 26.18% 19.50% 12.11% 12.41% 12.00% 2、负债的结构构成 可以看出，2009-2010年期间，万科公司在资产负债率逐步保持稳定的条件下，公司的债务流动比率呈上升趋势。根据2009-2013年的财务报告，公司的负债主要依赖于流动负债，公司的债务结构不合理，短期公司偿债能力过大。长期负债总数呈上升趋势，但占负债比率在后三年内维持在12%左右；总体来说，从2011-2013来看，万科公司的资本结构较为固定。 3、流动负债的构成： 2009 2010 2011 2012 2013 短期借款 1,188,256,111 1,478,000,000 1,478,000,000 9,932,400,241 5,102,514,631 交易性金融负债 15,054,493 17,041,784 25,761,017 11,686,986 应付票据 30,000,000 31,250,000 4,977,131,435 14,783,899,946 应付账款 16,300,047,906 16,923,777,819 29,745,813,416 44,860,995,717 63,958,459,139 预收账款 31,734,801,164 74,405,197,319 111,101,718,106 131,023,977,531 155,518,071,436 应付职工薪酬 806,504,472 1,415,758,827 1,690,351,692 2,177,748,944 2,451,674,437 应交税费 1,176,877,640 3,165,476,401 2 4,078,618,157 4,515,588,914 4,578,205,234 应付利息 122,643,721 127,806,503 272,298,786 649,687,939 291,243,562 其他应付款 9,258,734,468 16,814,029,349 30,216,792,567 36,045,315,769 54,704,285,269 一年内到期的非流动负债 7,440,414,367 15,305,690,787 21,845,829,338 25,624,959,204 27,521,791,570 流动负债合计 68,058,279,849 129,650,791,498 200,724,160,315 259,833,566,711 328,921,832,210 预收账款占了流动负债的大部分， 为了更清楚的看所占比例引入比例表 2009 2010 2011 2012 2013 短期借款的比重 1.75% 1.14% 0.74% 3.82% 1.55% 交易性金融负债的比重 0.01% 0.01% 0.01% 0.00% 应付票据的比重 0.04% 0.02% 1.92% 4.49% 应付账款的比重 23.95% 13.05% 14.82% 17.27% 19.44% 预收账款的比重 46.63% 57.39% 55.35% 50.43% 47.28% 应付职工薪酬的比重 1.19% 1.09% 0.84 0.84% 0.75% 应交税费的比重 1.73% 2.44% 12.00% 1.74% 1.39% 应付利息的比重 0.18% 0.10% 0.14% 0.25% 0.09% 其他应付款的比重 13.60% 12.97% 15.05% 13.87% 16.63% 一年内到期的非流动负债的比重 10.93% 11.81% 10.88% 9.86% 8.37% 比重合计 100% 100% 100% 100% 100.00% 各流动负债的比例表： 2009-2013年间，预收账款是流动负债的主要构成部分，2010年达到57.39%，主要是由于主营业务增多，房地产企业有大量现金流来自预收帐款，而房地产企业特殊的销售模式导致这部份流动负债实际不会引起未来现金流的流出。这也说明了企业的资本结构与盈利能力相关。 应付款项是公司另一个重要的短期融资渠道。从公司五年的报表来