地产营销-济南凤凰大厦营销策划教案分析.ppt

新闻事件+PR 伴随着广告深入生活的方方面面，纯粹的广告促销的宣传效应正在呈递减趋势。因此，适当的新闻事件炒作和某些感性的公关活动成为效果更加突出的营销推广手段。建议本案利用全民性重大事件(如西客站的通车)，适当进行事件营销，这种活动必能拉动项目的知名度和影响力。 活动营销 置业会投资论坛 请专业的投资专家，向置业会会员提供投资类知识的授业、交流、咨询，提供以房地产产品为投资工具的专业辅导。 营销节点活动建议 对于产品认购、开盘、封顶、交房等关键营销节点进行重点考虑，制造气氛，吸引市场关注。聚集—释放—聚集—再次释放。 分售楼处设置 由于本案投资商在温州的独有优势，建议除了在济南设置售楼处外，在温州当地设置一个分售楼处，利用当地的媒体，在温州当地进行销售招商，充分挖掘温州商户。 营销推广篇 三 、推广思路 二、推售方式 一、入市时机 四 、推广策略 五 、媒体整合 济南媒体 + 温州媒体 媒体分布 鉴于项目客户群的区域性，建议除了济南的媒体外，在温州当地适当投放一些广告推广，对温州商户进行在济南投资的引导。 温州当地的媒体，有待具体操作时另行考察，这里不做详细描述。 媒体策略 □ 加大包装和宣传投入,以支撑高价位销售； □ 注重企业形象和项目形象包装，利用独特的包装手法，配合立体化媒介推广组合，使项目一面世就成为新闻焦点； □ 在媒介推广方式上，我们建议用活动的名义进行软性新闻的铺垫，用风格硬广调动高潮。 媒体整合 媒体类别 详细名称 报纸 济南时报 齐鲁晚报 山东商报 广播 FM101.1 FM88.7 影视 分众传媒 路旗 市内重点路线 户外 经十路/市中心 网络 搜房网/焦点网 杂志 新航空、精品、旅伴 其他 短信、DM等 广告费用比例建议 本项目广告预算基于以下原则考虑： 推广效率最大化； 推广成本合理控制； 推广节奏的合理分配； 企业与项目形象塑造； 我们本着为发展商节约推广费用，又要保证项目的顺利销售的原则，尽量做到少花钱多做事，基于对本项目规模以及我们实际操作项目的经验，我们认为本项目的推广费用控制在总销售额的1.2%左右。 THANKS 2010.07 入市时机 项目入市时间选择是项目顺利操作至关重要的一环，时机选择不当，没有充分准备，营销会陷入先天不足的困境中。反之，选择一个符合市场形势的开盘时间，会成功的创造项目销售的“天时”，从而使项目顺利销售。 综合本案各因素，考虑项目所在片区现状，结合西客站的建设情况，在资金允许的情况下，建议待西客站正式通车之际（即2011年10月1日），借西客站宣传之势，正式开盘，一鼓作气掀起销售高潮。 建议项目2011年10月开盘 入市时机建议理由 □ 根据开盘时间预算，认筹时间约在2011年六七月份，届时项目施工已接近准现房，已达到预售条件，利于积累客户； □ 避开目前房产市场形势不明朗的时期，降低项目风险； □ 借西客站通车之大势，能够花最少的钱，完成最大限度的告知推广； □ 利用三到四个月的时间积累客户，2011年10月份开盘，选择在传统销售旺季，有利于项目开盘后强销。 综合考虑项目的实际情况，建议先垫资建设，待区域市场炒热后再行销售，一是降低销售难度，二是取得更高利润收入。由此，当前任务是快速融资，因此，建议前期针对准客户群（交运公司、温州商户）以低价内部销售一部分，用于快速回笼资金。而且，这些准客户购买后，后期会成为口碑宣传的领导者。 除前期这部分低价房源外，剩余房源待西客站正式通车后再行推向市场，争取更高的利润。 前期融资 营销推广篇 三 、推广思路 二、推售方式 一、入市时机 四 、推广策略 五 、媒体整合 操作方式：1、商业部分（-1—4层）全部销售； 2、公寓部分（5—6层）暂时不销售，用于整体出租给快捷连锁 商务酒店运营；如后期公寓销售很好，可将此部分带租约销售； 3、公寓部分（7—30层）用于对外销售； 优 点：有利于开发商回笼资金； 缺 点：1、目前周边商业氛围尚未形成，缺乏人气，销售起来有难度； 2、零售不利于整个商城的管理，不利于专业市场的形成。 推售方式 正常销售 1、针对人气不足： 采用售后返租的形式，坚定客户购买信心，先期培养商业氛围，后期交给业主自主运营。 2、针对零售不易管理： 采用前X年只卖产权，不卖使用权的方式，统一由开发公司进行管理，定期给业主返利。（我司曾经成功地操作了商业项目红星美凯龙，就是卖产权的典型代表） 以上缺点：开发商需负责对外出租，手续繁琐，承担租金风险。 推售方式 正常销售问题解决 操作方式：1、商业、公