13工程部理制度.doc

双子座服务中心物业管理处 工程管理手册 chi 北京仲量联行物业管理服务有限公司 二○○五年九月 目 录 1、物业工程部的组织架构 2、物业工程部的职责 2.1 部门主要职责 2.2 工程部专业职责 2.3 工程部各岗位职责 3、物业工程部的管理制度 3.1 用户报修及投诉处理管理制度 3.2 入户维修服务规范 3.3 设备日常报修制度 3.4 周报告、月报告、年报告制度 3.5 能源管理制度 3.6 设备技术档案管理制度 3.7 新增、改装及报废设备管理制度 3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度 3.9 工具管理制度 3.10 设备维修或工程施工对外承包招标制度 3.11 报告制度 3.12 安全运行管理制度 3.13 高空及外墙擦洗工作安全操作规定 3.14 有毒物品的处理规定 3.15 密闭地方的工作规定 3.16 发生意外时的处理规定 3.17 安全用电管理制度 3.18 防火及消防安全管理制度 3.19 值班及交接班制度 3.20 机房管理制度 3.21 机房安全防火管理规定 3.22 水泵房、水箱间管理规定 3.23 配电室管理规定 3.24 机房钥匙管理制度 3.25 机电设备房出入管理制度 3.26 设备故障处理规定 3.27 运行事故分析 3.28 设备预防性维护保养制度 3.29 设备设施紧急维修管理制度 3.30 设备的更新及系统改造管理制度 3.31 工程部人员调配制度 3.32 设备修理计划的变更、检查与考核制度 3.33 影响正常营业时的施工及设备维修保养 3.34 公共部位巡检制度 3.35 二次装修管理制度 4、工程部重点工作流程图 4.1 接管验收流程图 4.2 用户入住流程图 4.3 维修工作单流程图 4.4 二次装修管理程序 4.5 设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序 4.6 工程部设备管理总运行程序 4.7 冷水机组正常启动流程图 A、采暖运行启动程序 B、制冷运行启动程序 4.8 冷水机组故障停机流程图 4.9 冷水机组正常停机流程图 5、年度设备维修计划与定期维护作业书 6、相关记录 物业工程部的组织架构 计划人员编制：35人 现有25人 、缺10人 2. 物业工程部的职责 2.1 部门主要职责 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养 日常运行管理 对用户开展有偿服务 对装修工程进行监督管理 对物业设备设施提出完善、整改方案 具体包括以下内容： 在总物业经理的领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。 负责物业设备设施的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。 负责物业设备设施的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划，经报批后实施。 加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。 根据物业设备设施基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。 制定物业设备设施管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总物业经理下达的各项技术、经济指标。 根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、冷水机组房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。 有计划、有组织地开展设备设施的更新和改造，提高物业设备设施的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备设施的现代化水平。 如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备设施故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总物业经理、工程部经理及专业工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备设施的正常运行。 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃 气、制冷和热能供应，做好