[万科成本管理分析2.ppt

建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。 开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费 完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。 项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。 实施过程 3.1 新项目发展成本控制 控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。 需求文件：《新项目发展可行性评审体系》 3.2 设计成本控制 控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。 需求文件： 《规划设计工作流程与评审制度》 3.2 设计成本控制 3.2 设计阶段的主要经济指标 3.3 招标成本控制 控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购 控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 需求文件：《工程及材料招标管理办法》 3.3.1 费率招标的弊端 总价不确定，对于项目最终成本没有清晰的标准； 结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长； 变更签证的单价未确定，施工方以难度高、时间紧为由要求提高单价； 匆忙开工、审图不细导致施工过程变更多，增加成本； 对于不合理的技术指标（如钢筯含量、砼含量）不能及时发现，发现后已没有整改的可能； 对成本人员的个人水平依赖性较大。 3.3.2 工程量清单招标的优点 总价和单价两方面的充分竞争 ； 降低职业风险 ，对成本人员的个人水平的依赖性降低； 提高工作效率 ，尤其是能大大缩短结算核对时间； 便于成本数据积累，建立成本数据库： 工程总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势 有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量 3.4 签约成本控制 控制要点：合同谈判 合同审批 控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：《工程合同管理办法》 3.4 .1 合同的主要经济条款 合同造价：总价合同、单价合同、费率合同 付款进度：按月付款、按形象进度付款 总包管理配合费：2% 采购保管费：1.5～3%(其中采购70%、保管30%） 保修金：3～5% 材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供 变更与签证：按合同单价、按定额下浮 竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等 …… 3.5 施工成本控制 控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 需求文件：《设计变更、现场签证管理办法》 3.6 结算成本控制 控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 需求文件：《工程预结算管理办法》 3.7 销售承诺及物业管理成本控制 控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。 需求文件：《销售管理制度》 《物业管理制度》 任务： 建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。 原则： 实际成本原则 配比原则 权责发生制原则 步骤： 第一步：确定成本核算对象； 第二步：设置成本核算科目，核算和归集成本费用； 第三步：在各成本核算对象之间分摊成本费用； 第四步：计算产品单位成本，进行成本结转。 房地产成本核算对象的确定原则： 应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 平均销售价格不同的产品，如住宅和商业； 产品差异性大，成本不同的产品，如别墅和多层住宅。 成本计算方法： 成本计算方法是计算各种产品总成本和单位成本的方法，包括：