万州项目定正稿.doc

万州项目定位正稿 项目定位报告项目营销策略项目推广策略项目执行策略项目技术经济估算一览表 目???????录前?????? 言项目定位报告第一 部分:项目定位策略1：产品出炉的依据2。项目定位2.1项目基本情况2.2项目SWOT分析2.2.1SWOT分析2.3项目发展策略2.4项目定位策略2.5项目功能规划建议2.6目标客户群定位3．项目营销策略：3.1销售总策略3.2价格定位及价格策略3.3开盘时机及市场切入点4广告宣传推广策划4.1总体推广策略 4.2广告基调及风格确定4.3广告诉求4.4广告创意及设计建议4.5公司CI系统设计建议4.6媒体分析及发布建议4.7广告实施大纲4.8公关活动策划建议4.9广告宣传推广费用预算销售项目执行方案1.? 项目包装设施2．协助编写购房合同及产品保证书3、销控表制作4、销售组织及业务培训计划5．价格表6、广告效果及销售情况详规7、销售人员上岗考核8、销售现场气氛营造效果评判9、销售控制10、阶段性销售总结 前?????? 言??? 随着移民迁建扫尾，大面积的集资建房减少，万州房地产市场经过了一段调整期后，目前正在由特殊市场向一般市场过渡，开始走向良性发展轨道。一批有实力的外地开发商纷纷涌进，前些年到外地投资的本地开发商也开始回归。一批大的楼盘将拔地而起，除了正在施工的万高国际、福斯德、百安花园、春天花园等外，观音岩物流中心、沃尔玛万州商场、红宝石广场小区等项目也开始论证或启动，商家和消费者均看好的南北滨江路将形成开发热。??? 目前万州区政府正力争通过5至10年的努力，把万州建设成为集“四个中心、两个基地”于一体的重庆市第二大城市，即三峡库区最发达的交通运输网络中心、最大的物资集散中心、最优的科教文卫金融信息中心、功能最完善的旅游服务中心，重庆市新兴的具有自身特色的工业基地和优质农产品基地，经济发达、社会文明、环境优美、人民富裕的重庆市第二大城市。重庆新庆房地产开发有限公司慧眼独具，巨额投资观音岩电池厂旁边大规模项目，紧紧的把握住万州的市场。??? 本项目第一期占地面积330亩，容积率1.1，周边构成有博文实验学校、观音岩花园、欧典花园、中加小学。项目地块可俯视长江及半壁万州城，仰视三峡明珠塔，自然景观良好。但项目地块形状不规则，影响整体规划。??? 我司很荣幸受重庆新庆房地产开发有限公司委托，并根据《万州市调计划要求》，于2005年5月8号将完成《万州房地产市场调研报告》呈予贵公司。紧接着，我司策划小组进入第二阶段——万州项目策划案，其中分四个部分进行：1、产品出炉的依据：宏观市场、区域市场、楼盘调查区域、楼盘总结、访谈总结、市场总结。2、产品定位：项目SWOT分析、被访者客户群定位、项目概念定位、项目形象描述、小区规划建议、建筑风格建议、户型设计建议、园林风格建议、各种设施建议、样板房建议、卖场包装建议、商业形态建议、价格定位建议、项目执行重点。3、项目营销推广：广告定位语设计、广告风格设计、主题推广活动、媒体整合、营销策略、费用预算、效果监测、评估、修正。4、开发节奏控制。??? 在贵公司各位领导指导和配合下，经过详细的市场调查和认真分析，我司策划小组对该项目进行了极为准确的业态定位，在原规划上提出了一些调整建议，以使产品更完善，减少未来入市障碍，并根据该项目的市场定位、产品定位和万州的市场环境，寻求最佳的市场推广方案，以实现贵公司牟取最大的经济利益的同时也为本公司获取相应的回报，实现合作双方的“双赢”。 项目定位报告 第一部分：项目定位策略一、产品出炉的依据一、?宏观市场与项目开发的关系1、万州概况万州地处三峡库区腹心地带，位于长江中上游结合部，是三峡库区的中心城市和长江十大港口之一，上距重庆327公里，下至宜昌321公里，因“万川毕汇，万商云集”而得名，已有1900多年的历史，建国后，曾先后设置万县地区和地级万县市.重庆直辖后，建立万州区，辖龙宝、天城、五桥3个县级移民开发区，92个乡镇、街道，幅员面积3457平方公里，人口169万.??? 2、 区域特征与项目开发的关系万州区是最主要的工商业城市，政府力争通过5至10年的努力，把万州区建设成为集“四个中心、两个基地”于一体的重庆市第二大城市， 这样的前提下，万州区各个行业都将得到大力的发展，当然房地产业作为基中重要的组成部分，更是有良好的发展空间,对我们的项目很看好. 3、 万州区经济发展与项目开发的关系通过对万州区统计年鉴的重要经济指标的分析可知:万州区近五年来多项经济指标是以10%上的同比增长率提高；这表明了万州整体经济环境良好，从整体经济环境来看，对房地产的发展有拉动作用，从而促进本