北京市密云枫谷项目发展可行性研究报告4.24.ppt

感谢观赏 偉 業 顧 問 ?2013 B.A.Consulting. * * * * * * * * 第 * 页 酒店 康乐堡 超五星级酒店 葡萄酒主题餐厅 拉丁风情西餐厅 咖啡馆、面包房 小矮人KTV 会议中心 教堂 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 产业链四：休闲度假 案例借鉴（三） ：张裕爱斐堡国际酒庄 第 * 页 本项目所在区域享受密云较好的自然优势，以及拥有密云产业规划中集中发展葡萄产业的政策推力，以产业发展作为核心驱动，结合自然优势，带动其他产业发展的模式适用于本项目。 但本项目体量小，配套及交通条件差，很难发展成区域型红酒产业链的程度。 主要依靠产业优势，以核心产业带动相关直接或间接产业的发展。 产业定位需结合自身资源特质，定位明确且具备可持续发展属性，同时能够获得政府的大力扶持。 整合自身资源特质及产业优势，塑造主题配套，使之成为项目核心竞争优势。 要求开发主体有较强的跨行业运作能力，主要是运营主题产品的开发。 驱动模式 模式借鉴 结合地区特色，和自身条件，开发特色葡萄酒主题旅游产品，如葡萄酒品鉴、葡萄种植采摘等以此带动房地产市场。 案例借鉴 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 第 * 页 本体审视 具有旅游度假资源 小规模开发 低密复合生活社区 区位条件：进入性好，两小时可达北京城区； 地块条件：体量小，不能形成区域产业影响力；自然景观资源良好，低密度，舒适度高；地块比较复杂，未经过一级开发，地块开发难度大成本高。 项目定位思考 机会寻找 符合城市及区域发展方向 满足别墅市场发展趋势 具有市场空白 城市角度：主动郊区化趋势形成，对远郊别墅形成支撑； 区域角度：密云规划及发展带来更多的发展方向和高端客户做基础； 市场角度：与北京联系紧密，成为休闲度假别墅板块的首选区域之一；区域市场发展初级，整体缺乏明确主题定位 案例借鉴 以葡萄酒产业为核心主题 打造生态宜居住宅 设置丰富的主题配套设施 自然资源驱动：借势先天景观资源，打造后天生态景观； 产业驱动：以葡萄酒产业为核心驱动； 商务驱动：设置适当体量的酒店及商务会议； 娱乐驱动：提供丰富的葡萄酒产业相关体验活动； 主题驱动：鲜明的葡萄产业为主题。 项目定位思考 第 * 页 本项目的主题定位路线：资源+设施 本项目先天资源：山体水库 本项目距水库有一定距离，更直接的资源是山景观； 真正的山体别墅在北京别墅市场具有较强的稀缺性，但未经开发的自然山体缺少人文价值，不够强势，需通过附加资源提升其稀缺性； 后天资源打造：波尔多葡萄酒主题 借密云将大力发展葡萄酒产业的势，借与世界葡萄酒之都处于同一纬度，整体包装葡萄酒核心主题概念； 本项目的发展模式： 形成以葡萄酒为主题的复合型休闲度假项目 项目定位外在思考——整体定位方向 项目定位思考 第 * 页 项目定位内在思考——核心竞争力打造(产品打造理念) 丰饶田园生活 · 醇香红酒文化 丰饶——强调项目品质和丰富的生活配套，满足北京中高端客户需求 醇香——领先一步的红酒主题产品化，将区域特色发挥极致，形成项目标签 文化——强化由红酒主题包裹下的产品体验元素，形成项目认知 项目定位思考 第 * 页 项目定位概念导入——市场和客户记忆点 北纬40°· 沐浴在酒香中的波尔多时光 北纬40°——世界优质葡萄酒庄的纬度，项目恰好处在这个纬度上 波尔多时光——以波尔多小镇整体包装项目，给予更鲜明的风格特点和市场记忆点 项目定位思考 第 * 页 红酒文脉 盛香庄园 红酒文脉：强调项目浓郁的葡萄酒文化，体现稀缺性； 盛香庄园：突出项目丰饶的田园享受，给客户尊贵的感受，身份的象征。 项目定位 第 * 页 红酒文脉 盛香庄园 别墅住宅 酒庄城堡 温泉度假酒店 商业配套 以葡萄文化产业为定位核心驱动， “五位一体”的开发模式：在别墅住宅开发基础上，配备葡萄酒庄城堡、温泉度假酒店、商业配套、葡萄种植园四大功能，为整个项目所服务。 项目定位——功能建议 是项目的主题定位，形成项目特色和标志性，增加附加值 符合区域葡萄产业的发展需要 形成核心价值，与其他项目形成竞争优势 提升项目形象价值，为项目带来高品质 满足客户休闲度假需求，并与项目整体形成互动 对项目营销起到居住体验的目的 满足客户日常生活购物的必备需求 对项目主题文化风情作为有利的补充 别墅产品是项目定位的核心要素 符合区域葡萄产业的发展 形成核心价值，具有竞争优势 葡萄种植园 符合区域葡萄产业发展，提供经济依托和解决区域就业 开发多元化旅游业 第 * 页 商业配套 酒庄城堡 会议温泉度假酒店 功能组合建议 葡萄酒生产 酒窖 葡萄酒文化博物馆 葡萄酒纪念品 餐饮 客房 温泉 多功能会议厅 娱乐设施 Spa护理 运动健身 游泳池 独栋别墅 联排别墅 商业风情街； 中高端餐饮 山居别墅窖藏