第8章城市土地与房产管理.ppt

第8章 城市土地与房产管理 城市土地规划和管理是城市规划的内容之一，而且是核心内容 教学目标： 1.城市土地的特征 2.城市土地管理的基本内容 3.城市土地使用制度的变革 4.城市房地产管理的基本内容 5.我国城市房地产管理存在的主要矛盾、成因及改革方向 一、城市土地管理概述 （一）土地与城市土地管理 1．土地资源与资产 土地具有自然和社会经济双重特性 自然特性：位置固定性、面积有限性、质量差异性和利用的永续性 社会经济特性：土地供给的稀缺性、报酬递减的可能性、保值增值性、区位性、权属的可转移性 2．城市土地及其特性 差异性和区位性 稀缺性和可垄断性 报酬递减性和聚集效应 投入的无限性和可替代性 3.城市土地管理 城市政府对土地的管理：提供城市基础设施用地、减少土地利用的外部性、保证土地市场的稳定运行、促进公平分配 （二）城市土地管理的基本内容 城市土地管理机构： 广州市国土资源和房屋管理局（城市土地最主要的行政执法部门）；广州市建设委员会；广州市城市规划局。 城市土地管理的内容比较多，也比较复杂。但可以将其归纳为三个方面： 1.城市土地所有权和使用权的管理 其一对土地所有者和使用者依法享有的占有、收益及处分权进行保护 其二对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节，主要采取法律、经济和行政手段。 2.城市土地规划管理 城市土地规划是城市土地管理部门根据社会经济发展的要求，对城市土地资源进行合理安排和布局的过程。城市土地规划的核心内容是对城市土地的用途做出规划 城市土地的用途主要包括：居住用地；工业用地（轻工业和重工业）；商业用地；机关和公用事业用地（学校、公园、影剧院、风景区、绿化带、草坪等）；城市交通用地（公路、铁路、桥梁、码头、机场、街道、停车场等） 城市土地用途规划要考虑的原则：经济利益原则；公共利益原则；生态保护原则；公共安全原则 3.城市地籍管理 城市地籍管理是城市政府为取得有关地籍资料和为全面研究土地的法律（权属）、自然和经济状况而采取的以土地调查（含测量）、土地登记、土地统计、地籍档案工作等为主要内容的国家行政措施。 城市地籍管理的内容主要包括如下几个方面： 土地调查和统计：查清土地的位置、数量、等级、利用和权属状况。通过调查获得准确的土地数量、质量、利用和权属状况的资料，为编制国民经济计划和制定有关政策提供依据 土地登记：确认土地所有权、使用权和他项权利的享有者，并将其登记在案 地籍档案管理：对地籍管理工作中直接形成的具有保存价值的历史记录，如文件、图册、图像资料等，进行搜集、鉴定、整理、统计、编码，并将之保存下来 4.城市土地市场管理 城市土地市场包括城市各类用地的市场，即住宅用地市场、商业用地市场、工业用地市场等 城市土地市场管理的内容主要包括宏观管理和微观管： 宏观管理：国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过法律、经济和行政手段，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场秩序、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。包括城市土地市场供需管理和城市土地市场价格管理两个方面 微观管理：国家通过法律、经济和行政手段，对城市土地市场主体、市场客体和交易程序进行管理，保证土地市场公平交易，以发挥土地市场机制的正常功能。 5.城市国有土地资产经营管理 （三）我国城市土地管理体制 1.我国城市土地管理机构及职责 国务院 负责全国土地管理中重大问题的决定，负责确定土地使用权的最高年限，规定基准地价，并公布具体的实施办法，规定采取双方协议方式出让土地使用权的出让金的最低价等 国土资源部 拟定和监督实施有关土地的方正、政策，主管全国土地的调研及征用等工作，并对全国土地市场进行管理 县级以上地方人民政府 根据省级以上人民政府的指示依法批准划拨所必须的建设用地的使用权，拟定用于房地产开发的年度土地总面积方案。 城市国土资源局 市人民政府的职能部门和行政执法部门。拟定本市的土地资源利用规划，审核土地征用的范围、数量，管理土地的流转、批租以及实施土地监督等。 城市规划管理局 对已经开发使用的城镇建设用地进行管理 城市司法局 监督城市土地管理法规的实施 2.我国城市土地管理存在的问题 （1）城市土地市场管理中存在的