广州市白云区沙太路梅花园20号地块投资可行性研究报告(董事会定稿)-武汉公司(nxpowerlite).pptx

广州市白云区沙太路梅花园20号地块投资可行性研究报告中国铁建房地产集团广州有限公司二零一三年五月前言1——近期沙太路将有2宗地块出让，已挂牌出让的是梅花园20号地块2013年3月27日，沙太路梅花园20号地块与沙太路623号之一地块同时发布预公告2013年4月24日，沙太路梅花园20号地块挂牌出让公告。宗地土地面积（㎡）用地性质容积率规划建筑面积（㎡）建筑密度（%）绿地率（%）其他出让条件沙太路梅花园20号地块23537（其中可建设用地19671㎡）二类居住用地（R2）≤2.8≤55079≤30%≥30%中小套型户型比例不低于60%沙太路623号之一地块74405（其中可建设用地48208㎡）二类居住用地（R2）≤3.0≤144624≤25%≥30%中小套型户型比例不低于60%√梅花园20号地块沙太路623号之一地块前言2——白云区沙太路梅花园20号地块竞买备注竞买成交原则：地块挂牌出让价格设定必威体育官网网址的最高限制地价，竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建保障性住房的面积，竞价阶梯为400平方米保障性住房（每400平方米应建设不少于10套保障性住房），参与竞配建的竞买人报出配建面积最大者为竞得人。获取挂牌出让文件时间：2013年4月24日至2013年5月13日提交书面申请： 2013年4月24日至2013年5月13日交纳竞买保证金的截止时间：2013年5月13日17时填写报价单报价：2013年5月14日至2013年5月23日12 时现场竞价及成交仪式：于2013年5月23日15时在广州市房地产交易登记中心三楼拍卖大厅举行目录第一部分：项目属性分析第二部分：法律及政策性风险分析第三部分：房地产市场分析第四部分：项目目标客群和市场定位第五部分：规划设计初步方案第六部分：项目开发及销售计划第七部分：投资及收益分析第八部分：综合分析及结论第一部分：项目属性分析1、区域属性2、区域规划3、交通配套4、生活配套5、周边条件6、地块指标7、项目SWOT分析8、项目分析小结第一P房地产自身因素的“区位”分析，主要分析大方位和小方位，即我位于所占城区方位；报告者在这一P也释放分析了“距离”因素1、【区域属性】地块位于广州大道北沿线，紧邻天河核心区位于“后天河北”片区，受商务区辐射项目地块位于广州市白云区与天河区交界，广州大道北沿线，沙太南路西侧，地产板块划分中属于“后天河北”辐射区。距离最近的天河北成熟商务区仅4km，车程约15分钟，受到天河北商务区的的辐射，区域正发生巨大变化。广州大道北商圈区域周边汇聚了吉之岛、佳润百货（广百）、摩登百货、太阳城广场四大成熟商业中心，同时临近乐购、好又多等大型连锁超市。周边居民较多，且随着地铁3号线开通之后人流量增长迅速，已形成较具有规模的广州大道北商圈。从化市花都区增城市白云区萝岗区项目地块越秀区天河区黄埔区海珠区荔湾区番禺区南沙区1、【区域属性】地块临近广州市中央商务区，距离天河北商圈4km，距离珠江新城及环市东商圈约6-7km白云新城项目地块第二P房地产自身因素的“距离”分析，主要分析项目离经济事物的距离，包含了直线距离，时间距离，经济距离（我到经济事物所需的花费）4km6km7.5km2000年天河北商务区广州第二代商圈90年代东风路-环市东商务区广州第一代商圈2010年珠江新城CBD广州第三代商圈由20世纪90年代起，广州市逐步形成三大商务区，商务区的崛起，带来所在区域形象和价值的升级，亦对周边区域形成辐射。项目地块距离最近的天河北商务区仅4km，车程约15分钟，天河北商务区于20世纪90年代迅速崛起，目前已发展成熟并形成规模，受到天河北商务区的的辐射，区域正发生巨大变化。1、【区域属性】地块位于后天河北辐射区，30分钟可达机场，15分钟抵达CBD， 30分钟可畅达市内各大重要商圈机场地块位于广州市白云区沙太南路，北距机场24km；东距天河客运站3km；南距火车东站及中信广场仅4km，距离珠江新城约6km；西距火车站8km，距南北向贯通的地铁3号线梅花园站仅700米，出行便利，属于“后天河北”辐射区。由地块驾车沿城市主干道30分钟可到达机场，15分钟可达天河CBD，5分钟即可到达广州环城高速，30分钟可畅达市内各大重要商圈。24km地块位置3km8km天河客运站火车站6km中信广场珠江新城荔湾国际城第三P房地产自身因素的“距离”分析和“交通分析”番禺区2、【区域规划】地块所在的片区位于新城市中轴线的北端，享受新城市中轴线、珠江新城CBD的发展利好广州市新城中轴线珠江新段约12公里长，是新城市中轴线这一人文景观轴与珠江自然景观轴的交汇区段。地块所在的片区为新城市中轴线北端的火车站区段（燕岭—天河北路）。黄金岸线一江三轴串八城规划黄金岸