济南天辰燕子山东路项目可行性研究报.ppt

项目总用地约1.57万平方米； 本次报告为项目开发方向的可行性研究，不涉及到项目具体定位； 本次报告主要研究项目发展写字楼方向及类写字楼方向的风险及收益； 报告中引用到的数据均来自于星彦技术平台、政府官方网站或甲方提供，我方均认为其真实有效； 本次研究中不考虑与拆迁相关诸因素。 在项目的市场调研中，我们进行了广泛和有针对性的调查研究 每一个项目都有自身独特的属性，星彦一向力求针对其独特属性而量身打造出相应方案 对当地的熟悉和良好的人脉关系将便于项目的运作，但无开发经验，缺乏品牌价值 位于环渤海经济圈南翼，给项目所在城市济南带来较大发展前景 济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，但目前地位和经济实力还不是很强 项目处于城市主要发展方向上，需要充分考虑、挖掘、放大和利用地段价值。 小规模体量——与济南在售写字楼项目的规模体量而言，本项目规模偏小，不具备规模优势。 公建用地开发较之其他物业开发要复杂，需从市场、项目特性、利润与风险等多个角度加以考虑 项目区域情况——项目交通便利，自然环境优美，文化气息浓厚，已形成高档成熟的居住氛围 项目四至情况 现状与目标之间的差异构成了本项目需解决的核心问题 本次报告要解决的核心问题是，项目发展写字楼与类写字楼的可行性比较 区域增长极理论溯源与中国所对应的阶段现象 长三角区域—区域增长极现象 极核周边城市——常州写字楼市场分析 常州写字楼市场高端产品销售周期长，销售难度大，且租售价格与中低档接近，入住率普遍不高 珠三角区域—区域增长极现象 极核周边城市——惠州写字楼市场分析 惠州写字楼存在销售市场冷清，空置率大的问题，同时高端写字楼销售周期长 环渤海区域—区域增长极现象 济南位于环渤海经济圈内，能带来一定的商务需求；但同时也是增长极核周边的外围城市，其商务需求的增长相对较为缓慢 济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心。高起点的城市定位，为济南预留了较大的发展空间 济南目前经济实力较弱，城市辐射力不强，经济的聚集作用有限，直接影响了写字楼市场的需求 济南第三产业比例逐年提高，但第三产业各行业构成中，批发零售及餐饮业比重最大，而对商业性写字楼有需求的行业所占比例较小 济南作为省会城市，具有巨大的发展潜力；但目前不论是经济实力，还是第三产构成特征，均反映其商务需求目前还处于缓慢发展阶段 投资形势——写字楼市场投资冷淡 销售周期——写字楼销售缓慢，周期长 市场售价——写字楼项目与周边住宅项目相比，价格提升不大 体量——大多数写字楼项目体量较小，不具备规模优势 目前济南写字楼主要集中在四个区域 济南发展最早、目前中高级写字楼最集中的区域 写字楼入驻客户——以办事处、金融保险、咨询服务性机构为主 个性化写字楼分布区，IT产业集聚 写字楼入驻客户——以科技企业为主 沿二环东路以东发展起来的东部中心区 写字楼入驻客户 政府规划下蓬勃发展的东部高新区 各区特征比较 项目所在地块位于东部发展起步区的一级辐射圈内，主要竞争对手是东二环沿线写字楼和经十路沿线写字楼 未来随着燕山金融商务区的崛起，项目也将其直接辐射，将会对中心商务区构成较大竞争 济南写字楼整体市场销售周期长、价格提升慢，板块间竞争不激烈；中心商务区及东部起步区等综合性商务圈实现价值较高 根据政府规划，项目所在的城市东向将是未来城市发展的主导方向 借鉴—深圳福田CBD发展路径 深南大道·轴上的中心演绎 福田中心区目前的配套 福田中心区业态开发时序:住宅—裙楼商业—写字楼—购物中心和五星级酒店 成长因素——产业发展是基础因素，配套是增值因素及触动因素 产业因素分析：产业转型激增需求 配套因素分析：地铁的开通和市民中心的启用加速了福田区的发展 深圳的发展历程对本项目的启示 预计在本项目推出期间二环东路和经十路周边将同时有一些写字楼项目出售或出租，对本项目形成直接的竞争 本项目可能面临来自周边项目的竞争 燕山板块规划为济南新的金融商务中心，发展潜力巨大，但目前还处于起步阶段；板块内写字楼存量及新增量较多，带来一定的竞争 从市场来看，具有较大的潜力开发写字楼；但目前写字楼发展还处于缓慢发展阶段，具有销售周期长，市场存量多的特征 房地产市场比较法：通过市场比较法星彦认为项目当前市场价格预计在8000元/平米左右 此开发方向的成本利润率为20％，在经济上是可行的 从各项财务指标反映，此开发方向销售周期较长，投资回收期达2.8年 写字楼开发机遇小结 常州莱蒙双子星座 常州莱蒙双子星座——高档精装修样板间的展示为营销添亮不少 济南银座晶都 济南银座晶都——由写字楼改成公寓的平层格局;公寓销售情况火爆，写字楼销售情况一般 50年产权的公建用地，做成居住功能为主的公寓，会遇到政策层面的什么问题？ 50年产权的公建用地，做成