绿地金融中心高地技术标.doc

投标项目：“绿地金融中心”项目前期物业服务 投标单位：上海高地商务楼物业管理有限公司 单位地址：上海沪太路1717号 邮政编码：200436 投标日期：2011年9月26日  第一章 项目管理服务理念和目标 4 第一节 项目理解 4 第二节 管理特点分析 6 第三节 服务理念和目标 7 第二章 项目组织架构、管理职责和权限管理制度和考核办法 8 第一节 组织架构及人员配置 8 第二节 各岗位职责和任职要求 11 第三节 管理制度 33 第四节 员工培训管理 38 第五节 考核与激励管理 43 第三章 物业服务实施方案 45 第一节 物业综合服务管理实施方案 45 第二节 物业维修养护管理实施方案 57 第三节 物业保洁服务管理实施方案 68 第四节 物业安全服务管理实施方案 74 第五节 物业护绿实施方案 83 第四章 物业服务用房计划及相应管理设备的配置 85 第一节 物业管理用房 85 第二节 物业相应管理设施配置管理方案 86 第五章 物业维修和管理的应急措施 90 第一节 应急措施的设立 90 第二节 常见突发事件及应急措施 94 第六章 创优方案及物业服务分析标准及承诺 106 第一节 创优方案 106 第二节 物业服务分项标准及承诺 107 结束语 113 第一章 项目管理服务理念和目标 第一节 项目理解 我们将针对【绿地金融中心】的整体设计功能、建筑特点进行分析，对其使用功能、基地周边环境、绿化环境、设备设施配套等进行功能细分，根据不同作用找出其功能特点、管理难点，为寻找本项目的整体管理思路提供依据。 【绿地金融中心】系广州绿地房地产开发有限公司投资打造的，白云区域内的地标性地产产品，项目位于白云区白云新城云城西路东侧，由商业与写字楼两种业态组合而成的建筑群体，其设计集大气、高端、简练、明朗于一体，充分展示开发商对建筑寄予的生命理念，因此其对应目标的客户亦将是前端的、知名的、高产业值的企业。在如此的客户定位中，作为专业的物业服务营运商，公司也将为其定制多元化、全方位、高层次的物业服务。以做到地产产品的增值，同时提高销售附加值。 一、面积指标： 总建筑面积：291573平方米 其中：商业建筑面积119373平方米 （地下总建筑面积35962平方米；地上总建筑面积83411平方米） 写字楼建筑面积77090平方米 （低区办公面积约31197平方米；高区办公面积45893平方米） 二、其他指标： 容积率5.03； 物业管理用房：100平方米（地上面积）； 机动车库：69680平方米，车位1648个； 非机动车库：4981平方米 第二节 管理特点分析 一、大体量建筑群，以安全为首 本项目集大成于一身，不但有大规模的建筑面积更有数量众多的建筑群体，且根据项目的开发设计要求将是一个半敞开式的物业场所，物业在管理上的重中之重是“安全”项目配备了完善的智能化安防系统，保证了在日后运作中的技防要求，但在实际管理中我们更多的是加强“人防”，以“人”、“技”相结合的方法，避免物业区域在日后管理中存在的安全隐患。 二、360度服务配套，形成多元化物业需求 根据项目的综合定位，办公楼内的对应功能为：综合展示中心、核心研发中心和总部企业中心等，这些不同类型的管理中心所需要高标准的物业服务，但在服务需求上还存在差异，例如企业总部需要相对安全、安静的办公环境；而展示中心则面向社会，需要舒适、整洁的配套环境，因此侧重点不同。 而对于商业和办公的功能区分，和管理界面的区别亦是物业行业内，在此类项目管理存在比较突现的问题，一方面办公需要外来人员的绝对控制；而商业则希望吸引和辐射更多的人群；在管理上存在交叉。 三、高标准的客户定位，配套高标准的物业服务 金融、贸易、投资类企业将是本项目的目标客户，这些客户选择在地标项目内发展企业，表明其在企业规模和经济实力上达到一定的水准，且从事此类行业的企业在收益和规模上原本就较为高端，因此高端的客户要陪有高品质物业服务，这也是我司所一贯崇尚的。 第三节 服务理念和目标 一、提倡全新办公方式 在坚持对物业实施规范、标准化管理的同时，向客户或使用人提供便利周全的物业服务，并注重塑造物业的整体文化氛围，致力于通过物业服务倡导新型的办公方式，持续满足各入驻公司对高品质服务的需求。 二、建立健全管理制度 建立健全的管理制度，包括组织架构、岗位职责、运作程序、质量方针、质量目标等，并结合物业的设施设备条件，运用现代管理科学和先进技术对物业进行管理。 三、倡导绿色环境文化 围绕“以人为本”的原则，在物业服务实践中，组织并配合业户开展多种形式的物业活动、节能活动、预案演习，满足使用人