（精）房地产估价(成本法).ppt

房地产估价理论与方法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 建筑物折旧的求取——分解法 分解法（breakdown method）是把建筑物折旧分成它的各个组成部分，分别测算出各个组成部分，然后把他们相加来求取建筑物折旧的方法。 分解法是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 9、建筑物折旧的求取方法： 直线法、定率法、实际观察法、成新折扣法、分解法 直线法公式：（理解记忆） 成新折扣法公式：（理解记忆） 某栋平方的建筑面积为150平方米，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置价格为800元／平方米残值率为3%。用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其现值。 解： 已知t＝20年，N＝40年，C＝800×150＝120000元，R＝3%；该房屋的折旧总额E和现值V计算如下： E＝C（1-R）t／N＝120000×（1－3%）×20 ／ 40＝58200元 V＝C－E＝120000－58000＝61800元 分解法思路： 建筑物折旧首先可分成物质折旧、功能折旧和外部折旧三大组成部分； 物质折旧、功能折旧和外部折旧又可分成若干组成部分，然和根据各个组成部分的特点分别采用适当的方法予以求取。 一、物质折旧的求取： 可修复项目：可以恢复到新的或者相当与新的状况的项目，如门、窗等项目。 可修复项目折旧算法：在估价时点的修复费用作为折旧额 。 一、物质折旧的求取： 不可修复项目 短寿命项目：剩余寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、社备、设施等，他们在建筑物寿命期内迟早需要更换，甚至需要更换多次。如室内装修、空调设备、管道等。 短寿命项目折旧算法：年限法 长寿命项目：剩余寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等。 长寿命项目折旧算法：根据建筑物重新构建价格减去各个可修复项目的修复费用和短寿命项目的重新构建价格后的余额，再采用年限法计算其折旧额。 一、物质折旧的求取： 某个建筑物的建筑面积为500平方米，重置价格为3600元／平方米，有效年龄为10年，预期经济寿命为50年。其中门、窗等破损的修复费用为2万元；装修的重置价格为600元／平方米，年龄为3年，评价寿命为5年；设备的重置价格为60万元，年龄为10年，平均寿命为15年。残值率为零。计算该建筑物的物质折旧额。 * * 1、成本法的含义： 成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。 成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。 2、成本法的适用对象： 3、成本法估价的操作步骤： 弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料； 测算估价对象的重新构建价格； 测算估价对象的折旧； 求取估价对象的积算价值。 4、房地产价格构成： 运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对象的价格构成； 一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段； 成本法