（精）06年南京同仁地块项目开发战略报告.ppt

市场竞争是惨烈的！ 市场竞争是低级的！ 市场空间是巨大的！ 市场是可以引导的！ 项目位置偏远人气不足 项目周边生活配套匮乏 项目板块发展动力不足 项目竞争环境恶劣 项目开发时机很平 项目操作空间较大 项目的未来很美好 突破传统思路，一定要出新！ 复合地产，嫁接新理念！ 找到蓝海，避免陷入常规竞争！ 理念先行 开发理念——主题式地产开发 产品理念——超高性价比 管理理念——系统集成商 经营理念——创新整合速度 项目定位思考 在项目基地素质比较差的情况下如何做好本项目？ 项目成功DNA是什么？ 本项目的“蓝海”存在么，在哪里？如何找到？ 东郊小镇对我们的启示何在？ 项目在开发过程中最大挑战是什么？ 项目定位思考 项目质素差如何办？ 如何突破位置偏远、人气差区域，形象不佳，非主流板块的难点。 1）强化自身配套设施规划——消除生活不便利的影响； 2）以主题社区开发来树立形象——树立项目产品形象，强化品质； 3）强化产品品质、提升产品价值——超越现有竞争，上升竞争层面； 4）价格取胜，超高性价比——是本项目超强杀伤力的核心武器。 因此，突破项目难点，塑造领先市场的主题社区产品，提高性价平衡是本案成功定位的关键。 项目定位思考 项目的蓝海在哪里？ 主题开发是本案的开发理念，而本项目的蓝海可以从社区主题方面来挖掘，根据南京楼市环境并参考国内各类成功案例，本项目的主题方向：“绿色运动社区”。 1）南京目前缺少纯粹以“运动”为开发主题的社区 2）运动是健康的，又是时尚的、潮流的，能提升项目品质 3）运动-生命-健康，与同仁医院有较好的呼应 4）本案规模较大，具备提供运动场所、运动会所的硬件开发环境 5）差异化的社区主题更易于后期营销推广 6）运动类主题社区在国内具有较多的成功案例。 项目定位思考 东郊小镇给我们的启发？ 项目的总体定位 独：独家绿色运动主题社区 高：超高性价比产品 纯：纯经济型中小居家户型 精：菜单式精装修社区 快：快打快销，引起轰动 低：低成本运作，拒绝浮华 准：精细化营销，锁定目标 项目主题定位 关键词：绿色/运动/精装修/大型社区/精致适用 项目客户群定位 根据本案的主题定位方向与开发理念，本案为市场提供的是“高品质低门槛”的置业型产品，并以运动为主题的主题性社区将会吸纳以下区域的客户群： 项目客户群定位 根据本案的主题定位方向与开发理念，本案为市场提供的是“高品质低门槛”的置业型产品，并以运动为主题的主题性社区将会吸纳以下区域的客户群： 项目客户群定位 目标客群基本特征 从以上客群细分中，可以归结出以上客群的基本特征，主要包括以下几个方面： 项目产品定位 产品是项目的核心与根本，房地产开发项目的运作应以产品为首。 以市场为依据，以实现客户需求为目标，把脉好项目的产品线是项目开发制胜的根本。 产品定位，以客户需求为基础，为营销战略提供方向： 项目产品定位 产品档次定位 产品档次必须符合目标客户的品质追求，必须符合项目主题开发定位，能体现本案超高性价比的产品理念，总价低不代表品质低。 项目产品定位 产品功能定位 产品功能同样必须符合目标客户的需求，必须符合项目主题开发定位，能体现本案运动开发主题，同时通过产品功能来消除项目的硬性阻力。 项目产品定位 产品户型定位 本案以低门槛/低总价与超高性价比来攻击市场，同时考虑目标客户群的居住需求，本案户型配比定位如下： 项目产品建议 产品户型建议 二房二厅房型：80-85平方米 项目产品建议 产品户型建议 项目产品建议 产品户型建议 三房二厅一卫房型：105平方米左右 项目产品建议 产品户型建议 项目产品建议 产品户型建议 三房二厅二卫房型：115-125平方米 项目产品建议 产品户型建议 项目产品建议 精装修建议 项目产品建议 精装修建议 项目产品建议 精装修建议 项