（精）2011年楼市分析.ppt

2011 楼市回顾与展望 降还是不降，这是个问题。或生、或死 买还是不买，也是个问题。或悲、或喜 2001中国加入WTO 以后，中国成为第一外汇储备国，构建了中国制造，美国消费的全球经济新格局，以美国为主的西方发达经济体，推出了第二轮量化宽松的货币政策，导致了全球流动性的泛滥，而流动性的最爱去处就是新兴经济体，而中国的房地产成为首选 * 房地产的核心是土地，而影响地价的核心是资金，2010年，全国各地的土地供应增量虽然明显，但远远不及房地产资金的大幅增长。大连东港项目背后很多都是国外资金进入，导致了很多地王的出现。 * * 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。此变化距离“国五条”规定的五成首付仅有3个月，力度空前。此条最有杀伤力，“10%的杠杆率，相差很大。” * 2011年是中国十二五开局之年 目前是稳定经济预期的关键时期。 1、国内经济形势：后经济危机时代总体形势严峻 2008年经济危机后 2010年经济指标恢复正常范围 新情况新问题日渐突出 大量的经济刺激注入后 带来了大量的流动性 流动资金需要找一个出口， 所有和”地”相关的产品都在炒! 后经济危机时代四大经济问题 2、国际经济形势：发达经济体量化宽松的货币政策使得大量资金流入新兴经济体 对中国的影响： 外需环境恶化，对中国产业结构有影响； 国际热钱冲击力较大，对中国资产的投资投机行为严重； 新兴经济体的投资收益水平高于发达经济体，这一深入原因造成了发达经济体的资金流入新兴经济体。 其背后是一场发达国家和新兴经济体之间的货币战争，反过来政府要做的是收紧银根，放大地根 发达经济体 新兴经济体 3、2011年总任务：遏通胀、调结构、政策不松动 针对流动性过剩情况，货币政策由宽松转向紧缩； 通货膨胀条件不改变，政策不会松动，否则会报复性反弹； 以美国为首，67%的外国经济学家认为中国未来5年会出现经济危机。 标志就是中国房地产价格上升速度过快。 中国购房者危险习惯：房价永远上升，不下跌，但这不符合经济和自然规律 宏观经济调控 势在必行 4、国内外经济形势分析小结 宏观角度看房价 宏观角度看房地产调控 2010年全球最大的经济特点：失控的货币 国际发达经济体的量化宽松政策不停止，中国等新兴经济体面临通胀危险 5、中国房地产现状 房+产的概念——居者有其产，不仅仅是居者有其屋 75%家庭拥有私房产（其中蕴含巨大的改善需求），美国家庭60%左右，所以市场以改善需求为主。 中国目前平均城市化率47%，美国85%，普通发展中国家65%，受城市化进程支撑，中国的刚性需求巨大。 80后的夹心层对高房价呼声最高，其需求被边缘化，而他们处于舆论最前沿，未来政府将重点关注。 6、政府三种定位——经济结构的战略性调整 保持房价基本平稳，调整“大结构”是关键——供应结构 与其关注房价，不如关心保障、关心结构 7、市场三层需求——合理引导住房需求 低收入者住有所居 高收入者有投资出路 开辟两条路径 8、未来三大供应——完善复合国情的住房体制 商品房市场：平稳发展，防止大起大落 保障房市场：多方式、多渠道大力发展 小产权、城中村等市场：尊重事实、规范发展 三大市场协调发展，房地产市场才是平稳健康 有钱人的投资需求转化到直接融资途径进入开发供应渠道呼吁金融创新，注重调整内部循环 9、2011年，中国房地产的拐点？ 开发商的实质生存状态 转变、死扛、博弈 逃离北上深 积极布局 二三线城市 打出促销旗号 中心地区热点板块 房价无实质下探 拼政策导向 拼地方财政 拼与银行博弈 房价下跌但银行风险可控论——前银监会主席刘明康 开发商回应房价跌50%说法：银行肯定比我先死 支持政府调控房地产市场，但调控前提是尊重事实，实现软着陆 2008年依靠货币拯救了市场，但货币的副作用今天看起来几乎已经超出了我们的承受能力，房地产市场从成熟期走向萧条期 “适时适度进行预调微调”让所有人都喜出望外，这也是房地产行业等了很长很长一段时间的好消息吗？  　　 各方观点 2001中国加入WTO 以后，中国成为第一外汇储备国，构建了中国制造，美国消费的全球经济新格局，以美国为主的西方发达经济体，推出了第二轮量化宽松的货币政策，导致了全球流动性的泛滥，而流动性的最爱去处就是新兴经济体，而中国的房地产成为首选 * 房地产的核心是土地，而影响地价的核心是资金，2010年，全国各地的土地供应增量虽然明显，但远远不及房地产资金的大幅增长。大连东港项目背后很多都是国外资金进入，导致了很多地王的出现。 * * 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。此变化距离“国五条”规定的五成首付仅有3个月，力度空前。此条最有杀伤力，“