产业地产现状产业地产现状.doc

产业地产陷困局 2013年07月24日 09:22:23 来源： 楼市杂志 随着住宅市场调控的“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，让房企转型势在必行。为此，众多房企开始涉足养老地产、旅游地产，甚至远赴海外寻找发展机会。除此之外，一个新兴概念——以产业聚集为特征的园区产业开发，即产业地产日渐受到地产企业的关注房企抢滩产业地产 最近几年房产的持续调控，让市场开始了一段时间的沉迷。在这次调控中引发了很多问题，关于是否住宅市场结束十几年的黄金时代进入下半场、关于企业转型、关于未来中国房产的可持续发展、关于行业会不会集中于少数大型企业等问题应运而生。但无论如何，地产领域的拓宽与精细化分工已经快速展开，促使产业地产市场拥有了大量进入者和准备进入者。 如万通携手TCL高调进军产业地产， 而在去年万通又与汇源签署了一份工业地产合作备忘录，宣布对汇源集团旗下工业地产资源进行整合。另外，绿地集团也与郑州市相关部门签约开发总投资额高达130亿元的滨湖国际总部产业园。 去年11月底，万达4天内以33亿元的代价接连竞得通州两块地，用于投资建设万达通州文化产业园综合项目。该项目占地90公顷，总建筑面积120万平方米，总投资达260亿元。这是万达涉足文化产业地产的又一投资动作。 除了传统房企，海尔地产也打着产业扩张的旗号，在全国各地大举建造自己的工业产业园区。2012年4月，海尔工业地产公司宣布将投资10亿元，在郑州经开区建设海尔产业园项目二期500万台空调生产基地项目。目前，海尔集团在全球范围内的产业园项目超过20多个。 在深圳，天安数码城、华南城、星河集团等开发商也纷纷建立了自己的产业园区。目前，天安数码城在全国14个城市建立了以电子产业、创意设计为主的工业园、工贸园、科技产业园和城市产业综合体等产业地产项目；华南城在深圳、南宁、南昌、西安、郑州、哈尔滨等城市建立了物流产业园；星河集团则在坂田建立了一个建筑面积达180万平方米的中小企业孵化基地。 而一项关于全国工业用地建设指标增长的数据，则不难窥探出房企进军产业地产的扩张步伐正劲。据统计，2012年前三季度，包括北上广深在内的24个样本城市工业用地成交1197宗，同比增长17.35%， 成交面积4800.15万平方米，成交总额196.39亿元。 “总体上看，中国房地产行业正处于牛市下半场和调控中场。一些关键的趋势性变化值得企业重点关注，如以资源圈占为主导的粗放式增长及坐地生财式的时代基本结束，以品质品牌和规模实力为主导的专业化、规模化时代已经来临；以土地红利为主导的时代即将结束，以高周转、精细化成本控制和品牌品质溢价为特点的时代已经来临。”天骥智谷营销总监王志强认为，从未来产业发展角度而言，当前政策层面正在从注重优惠政策向发展产业集群转变，尤其是鼓励战略性新兴产业的发展规划方面，一些规划与政策正在落地实施，未来战略性新兴产业的集群发展将迎来新的时机。 背后的利益 传统住宅开发商放弃原有的老路不走而另辟蹊径，足以说明产业地产背后的利益链条十分引人注意。据了解，传统住宅开发已经进入低利润增长时期，产业地产的周转率开始超过住宅，类似华夏幸福基业、联东集团这样的产业地产商，周转率甚至已经超过住宅开发商。据统计，产业地产商取得了比住宅更高的收益率，也因此吸引了很多地产商进入。 从历年产业地产开发上市企业披露的年报来看，产业地产综合毛利率基本在40%以上，甚至超过60%。一般来说，产业地产开发企业的营利模式有房产销售、物业租赁、物业经营、土地批租、基础设施建设五种。 其中，土地批租的利润率最高，但只有具备强大产业运营能力的开发企业才有可能获得土地批租权。同时，房产销售利润是产业地产开发企业重要的利润来源， 具有快速回现、缓解开发企业资金压力的特点。但单纯的房产开发销售与政府意图通过调整土地供应结构来调整经济结构的目的相背，实现难度会越来越大。 另外，专业的园区配套设备和服务， 不仅可以大大增强产业园的招商、销售能力，也使产业园拥有普通房地产项目所不具备的不菲的园区服务收益。园区服务和租金收益，也构成了产业地产中长期的稳定收益来源。 “住宅开发商进入产业地产领域， 是房地产开发企业试图做出某种变化，即对政府主导的市场需求的一种适应。从国家政策上来说，房地产开发企业开发传统住宅项目的难度越来越大。但是从各地方政府的统计数据来看，房地产仍然是占据地方GDP增长的主力，政府从本身诉求上更希望将产业园区的开发与区域的产业结构升级相结合。 然而政府在这方面的经验又存在不足，因此如果有这样的机会不仅能将房地产开发出来，又能帮政府带来产业入驻，政府还是愿意给房地产开发企业一些低价土地进行开发，也免去了房