（精）第九章 房地产开发项目.ppt

* 解 (1)项目总开发价值 1)项目可出租建筑面积：4 500×0.85平方米=3 825平方米 2)项目每年净租金收入：3 825×450万元=172.125万元 3)项目总开发价值： =172.125×(P／A9.5％，48.5)万元 =1 789．63万元 (2)项目总开发成本 1）土地成本：425万元 2)建造成本：4 500×1 000万元=450万元 3)专业人员费用(建筑师、结构／造价／机电／监理工程师等费 用)：450×12.5％万元=56.25万元 . 4)电贴、用电权等其他费用：60万元 . 5)管理费：(425+450+56.25+60)X×3.0％万元=29.74万元 * 6)财务费用 ①土地费用利息：425×[(1+17％／4)1.5×4—1]]万元=120.56万元 ②建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息： (450+56.25+60+29.74) ×[(1+17％／4)0.5×4—1]万元=51.74万元 ③融资费用： (120.56+51.74) ×10％万元=17.23万元 ④财务费用总计： (120.56+51.74+17.23)万元=189.53万元 ⑤市场推广及出租代理费：172.125×20％万元=34.43万元 ⑥项目开发成本，总计：(425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43) 万元=l 241.35万元 ⑦开发商利润：(1 789.63—1241.35)万元=548.28万元 ⑧开发商成本利润率为：548.28/1241.35×100％=44.17％ * 第九章房地产综合开发项目的经济效果分析 * * 第一节　房地产综合开发概述 一、房地产综合开发的概念 1.开发： 原意是指以荒地、矿山、水利等自然资源为劳动对象，通过人力的改造而为人类所利用的一种生产活动，这种活动既具有使用价值，也具有价值 2.房地产综合开发： 是对城市的新建和重建地区，经人力改造创造建设条件，然后按“统一规划，统一设计，统一配套，统一施工和统一管理”的要求进行各项工程建设的综合性开发活动 * 二、房地产综合开发的基本程序 （一）八个步骤 1.投资机会寻找 2.投资机会筛选 3.可行性研究 4.获取土地使用权 5.规划设计与方案报批 6.签署有关合作协议 7.施工建设与竣工验收 8.市场营销与物业管理 * （二）四个阶段 1.投资机会选择与决策分析 投资机会选择： 开发商往往依据自己对某地房地产供求关系的认识，寻找投资的可能性，常说的“看地” 投资决策分析： 主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作 2.前期工作 是指在确定不具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前所涉及有关各种合同条件的谈判与签约等工作。 * 1）分析拟开发项目用地的特征与四至范围、用途及获益能 力大小 2）获取土地的使用权 3）征地、拆迁、安置、补偿 4）规划设计与建设方案的制定 5）与城市规划管理部门协商、获得规划许可 6）施工现场的水、电、路通和场地平整 7）市政设施接驳的谈判与协议 8）安排短期和长期信贷 前期工作内容包括以下几方面： * 9）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户 10）对市场状况进行进一步的分析，初步决定租金或售 价水平 11）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算 12）对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分 承包商进初步洽商 13）开发项目保险事宜洽谈 前期工作内容包括以下几方面： * 3.建设阶段 是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上的过程即开发项目建筑工程的施工过程 4.租售阶段 * 第二节 地租与地价理论 一、我国城市土地使用制度的改革 1.新宪法规定：城市土地属于国家所有 2.把过去的不得“无偿、无限期、无流动并不得出租转让”使用改为“有偿、有限期、有流动、可以依法转让”使用，使土地作为生产要素真正纳入市场经济轨道 3.决定城市土地使用权费用的最基础的因素是地租及其所表现出来的地价 * 二、地租理论 1.地租： 是指报酬或收益，是直接生产者在农业（或其它产业）中