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城市土地一级开发项目投资建议书 一、 城市建设的新兴业态:一级土地开发 城市的出现是人类走向成熟和文明的标志，也是人类群居生活的高级形式。城市具有如下特点： 人口、财富和经济活动在空间上的集中； 非农业经济在整个经济活动中占支配地位； 经济活动具有对外开放性。 Ι、背景： 现阶段的中国，经济和社会全面对外开放、农村人口向城市集聚对城市房地产开发和城市运营提出了越来越高的要求。但是，在这样的城市化进程中也出现了一系列问题：对征地农民或市民的民生问题、毛地拍卖难以推进的问题、基础设施投资建设问题等。这些问题由谁解决、如何解决？由此，城市土地一级开发商应运而生。 Π、概念： 所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开 发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，土地一级开发是要使毛地成为熟地，达到出让的标准。只有达到出让标准的熟地，房地产开发商才能够在此基础上进行二级开发，城市运营商才能进行深度开发。 Ш、运作 a)流程： b)分工： 1、政府： 1．1、负责与上级政府相关部门协调，在上述建设工程正式实施前完成南部片区规划用地范围的界定，确保其提供的区域范围内5平方公里左右整理土地属于商品住宅建设及其市政配套设施用地且无权属争议，并确保5平方公里左右土地经统征和整理后的出让采取合法的方式进行，以保证双方的权益不受损害。 1.2、对投资方的工程质量、进度进行监督。 1.3、及时审批工程建设的各种批文，及时完成该区域地上附着物拆迁，协助办理完毕项目实施前的所有前期准备工作。 1.4、按照用地计划办理有关土地的统征及国有土地使用权证的相关手续。 2、企业： 2.1、由于政府资金瓶颈，单靠政府一方的力量很难顺利征收土地，而且还会产生一系列社会矛盾。但是，政府与企业合作的方式可以解决这些问题。企业可以投入资金安置和补偿居民，并未居民缴纳社会保障金。同时协助政府及基层组织做好群众的疏导工作，构建和谐社会。 2.2、一级土地开发商帮助政府做出高品质高起点的片区规划和商住用地推向市场的营销策划 2.3、一级土地开发商进行基础设施投资建设（投资代建业主），提高城市的承载能力，促进城市发展。 3、社会：社会应该理解政府管理和经营城市的行为、理解土地开发商对城市建设的积极作用。在建设自己的宜居家园上贡献自己的力量。 c)、一级土地开发商与建筑商、房地产开发商、城市运营商的区别： 1、工程项目：一级土地开发商依法实行公开招投标，选择由一定资质的建筑承包商完成工程建设。 2、商住用地：一级土地开发商依法实行招拍挂，选择有实力的房地产开发商完成房产开发，建设高品质的商住用房。 3、文化氛围和商业运作：政府通过一定方式选定符合本城市发展理念的城市运营商，由城市运营商挖掘城市潜在资源，向世人展示城市特色。 4、一级土地开发商在完成自身任务的同时，组织、引荐上述企业参与各层次的开发和运营，发挥桥梁和纽带作用。 Ⅳ、一级土地开发商的投资回报 a、投资的性质属于风险投资 b、基本的回报：投资方负责承担拆迁安置和补偿、土地整理等成本性支出和市政基础设施工程投资；政府负责确保投资方通过合法的方式足额获得土地开发成本及投资回报。 C、收益分成：当土地处置实现价款高于土地开发成本时，超出部分政府与投资方按约定比例分配（参照资阳市沱东土地一级开发项目分配比例）；当土地处置实现价款低于土地开发成本时，政府负责从本项目区域二级房地产开发所收取的相关税费或其他渠道安排给予投资方补足，使投资方的实际所得不低于土地开发成本。 Ⅴ、案例： 中信公司在郫县5平方公里的一级土地开发； 东方正红公司在攀成钢的3000亩的一级土地开发； 花样年公司在蒲江的3000亩的一级土地开发； 保龙集团在金堂3000亩的一级土地开发等 二、我们对安岳的历史、现状及未来的认识 I历史，文化 安岳，历史悠久，文化璀璨，取安居于山岳之上之义而得县名。隋、唐、宋时期，安岳普州已是闻名遐迩的重镇，其文化与眉山的三苏齐名，得东普（州）、西眉（山）之美誉。安岳县位于川中腹地，东邻大足，南接内江，西毗乐至，北连遂宁，自古以来就是成渝道上的陆路交通要冲。 安岳富有深厚的文化底蕴。神秘的宗教渊源，以石刻等文物为载体，蕴含了厚重的文化底蕴，既有佛教文化，道教文化和儒家文化，又有川剧、曲艺、杂耍和湘鄂文化，可谓是宗教文化的载体、民俗文化的展示和雕刻艺术的集大成，闪烁着人文精神美丽的光辉。 a.安岳石刻--安岳石刻内容丰富，规模恢弘磅礴；艺术精湛，雕刻鬼斧神工，