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写字楼 – 世联观点 版权声明 写字楼项目定位思考点 了解客户心中的“甲级”，设计产品细节 客户心中的甲级写字楼标准已经高出建筑设计的既定标准 甲级写字楼标准的进一步细分，明确了客户对物业品质需求的提升 应客户需求把握物业品质，成为后期销售的有利武器。 甲级写字楼设计引导关键词 案例一：凤凰大厦 案例一：凤凰大厦 案例二：世界金融中心 案例二：世界金融中心 动静分区设置单位空间，符合居住小户型的1房1庭需求； 净层高4.7米，做成结构复式，实用率140%，实现小型商house的概念； 内廊酒店式走道，充分体现酒店式高档装修风格。 案例三：金中环大厦 案例三：金中环大厦 案例四： 星河世纪A栋 世联对于写字楼项目的研究思路 写字楼项目的整体定位与发展战略 工作阶段 写字楼项目启动区定位与物业发展建议 写字楼项目营销战略与策略 世联地产先后全程代理深圳市场26个写字楼项目，覆盖深圳所有主要商务中心，见证深圳写字楼市场发展历程；2004～2005年世联在深圳写字楼的代理量为市场总量的70％，写字楼销售面积达135.1万平米。 深圳业界销售奇迹 宝安广场 共有18000 m2写字楼。在发展商一年多销售无果的前提下，在宝安广场的销售中曾创出一个月售出90%的奇迹！成为97年底、98年初深圳销售最成功的楼盘。 My office 掀起创业潮 国际文化大厦 写字楼可售面积420002，打出至今业界津津乐道的“My office”推广语，最高一天成交2400m2。国际文化大厦的热销率先刮起深圳市小户型写字楼销售的旋风。 首创8米超高围墙，一夜倾城 现代之窗 坐落于深圳新兴一级商圈华强北的现代之窗，可售面积82600m2，其超前的标志性形象，在98年的写字楼市场中很快成为亮点，销售业绩众口皆碑。 中心西区的领头羊 创展中心 共有414个商务单位，是 车公庙片区推出的第一 幢写字楼。其以24小时办 公理念在1998年形成市场 新的热点，为中心西区成 为深圳城市的重要节点功 不可没。 低成本营销典范 西海岸大厦 （南山金融中心） 地处南油大道海王大厦旁的写字楼项目。99年11月3日开始内部认购，仅投入6万元广告费，就实现了99%的销售率，创造广告费0.13%而实现销售率愈95%的销售奇迹，奠定了世联在南山写字楼营销市场的地位。 一枝独秀中心区 国际商会大厦 中心区第一幢商品写字楼，一面世即不同反响，CBD概念人所共知，其热销对推动深圳市中心区的开发起到了先锋的作用。 一期很快就100%售罄；二期开盘当天售出近30%，三个月销售率达70%，均价达到11000元/m2 。 打造地标建筑 财富广场 深度挖掘客户需求，通过产品创新建立竞争壁垒，其小面积模糊化功能和甲级写字楼形象结合的产品概念至今仍然是新中区乙级写字楼的榜样。 生态写字楼鼻祖 银座国际 积极应对后SARS时代人们对写字楼的恐慌心理，首次提出生态写字楼“三明设计”的产品概念，同时引入花园设计，8个月实现100%销售。 健康商务差异化营销 城市大厦 后SARS时代的绿色办公写字楼，成功利用健康商务的概念，打出“走出华强北，风景上办公”的口号，吸引了大量的华强北客户，在缺乏商务氛围的过渡地段，低成本营销，实现13500元/平米的高销售价格。 深圳最贵的写字楼 深圳国际商会中心 216米58层，中心区第一高楼，“跨国office，会展商圈旗帜”等定位语造就市场共识的中心区“地标”，挑战深圳市写字楼最高价格均价17000元/m2，成为中心区甲级写字楼的价格、形象标竿，开启真正与世界跨国财团对接的新纪元 。 深圳最好的写字楼 诺德中心 从产品上深挖写字楼价值，将高档的产品硬件转化为客户价值，筑就深圳最好的写字楼，打造“领袖”地位，成为05年深圳市场最为受关注的写字楼，销售提前过半，在14000的高价位均价上，实现均价与销售速度均大大超出发展商预期。 期待中的辉煌… 世联对于写字楼项目的服务内容 项目定位与发展战略确定； 启动区定位与物业发展建议； 商业资源获取与整合； 营销与经营； 4. 世联服务 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 工作内容要点 解决的关键问题 客户限制条件及目标梳理 基础资料研究及案例借鉴 项目定位 项目发展战略及分期策略