2007gw611贵阳中天世纪新城商业项1325116566.ppt

中天世纪新城项目商业定位报告 项目研究工作的阶段划分 报告结构 贵阳市位于川渝经济圈边缘，经济发展相对落后，无强势产业，属于内地三线城市 贵阳市位于贵州省中部偏北，地处云贵高原的东斜坡上，地势起伏较大。喀斯特地貌大量分布。 贵阳城区面积约495平方公里，城区人口约150万，人口密度大，建成区约2.5万人/平方公里。 城市化率：2006年城市化率63.2％，规划至2010年市域城市化水平将提高到58%左右。 贵阳市辖六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县），传统的城区指云岩、南明两区。 支柱产业：化学工业 、有色冶金工业、食品工业 、机械制造工业、新材料工业、现代中药工业。 贵阳的经济增长较快，在西南省会城市中，经济发展处于中等水平;与东部和中部省会城市相比，差距较大 项目位于南明，云岩，乌当三个区交界处，所在区域距离核心城区较远，且不处在城市的主要发展方向上。 总体发展方向：形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构 各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态 形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局 金阳新区是贵阳市完善城市布局，谋求快速发展而开发的城市新区 项目周边区域卫生条件差，配套不完善，消费者认知程度低，心里距离远 根据贵阳市商业网点规划，项目将处于城市商业核心层边缘 核心层是指中心区中心环线（北京路、解放路、浣纱路、宝山路）以内及周边约5公里范围内的地区（即贵阳市城市总体规划确定的中心区）。这一圈层集中了大量的大型商场、超市、市场，是贵阳市最重要的商业网点服务圈。 ?扩散层指存在于贵阳市城区各分片区（白云片区、乌当片区、三桥马王庙片区、龙洞堡片区、二戈寨片区、花溪片区、小河片区和金阳新区）的层次。 辐射层指存在于贵阳市城市总体规划确定的城市规划区之外的、受城市规划区商业辐射作用的贵阳市一市三县和贵阳市周边市县。是核心层和扩散层的辐射地带，其商业结构及发展均受城区商业形态和结构发展的影响。? 世纪新城项目是90万规模大盘，分为12个组团，零散开发之后，目前以3、4组团（共约30万㎡）重新启动 5组团为大型集中商业将在项目末期开发，3、4组团也有部分商业 项目交通条件——地块周边正在修建水东路，政府计划2008年下半年通车，将成为市区通往乌当区及周边度假区等的主要干道 项目靠山临河，景观资源丰富。周边开发楼盘多为中高档住宅区，未来居住人群的消费能力很强 周边开发楼盘为中高档项目，世纪新城的大部分客户是企业老板，泛公务员阶层及高级白领，潜在消费能力强。 项目周边配套不完善。缺乏市政设施。本项目内部将建设学校。商业配套的建设有望改善区域配套情况。 五组团：项目中心商业原规划指标  ——商业部分计容积率面积为34130㎡ 三组团：商铺共三层，总商业面积38870平方米。大部分铺位面积集中在100-300㎡之间 铺位呈长条状排布，扩大了临河面的长度，充分利用了项目景观资源优势。 500以上的铺位共四个，主要分布于项目首尾两端，方便主力店的设置。 有12个铺位需要联铺销售。 四组团商业总面积13903㎡，为高层底商，共三层，局部二层 项目属性界定 S：情境（situation） ——项目背景事实 位于主城区边缘 商业规模大 本项目及周边有大规模的住宅开发 有较强势的山水资源 区域不成熟，尚待开发 中天提出的项目开发目标与限制性条件 客户关注的问题： 项目的商业是城市级的，还是区域级的？ 项目商业的功能业态如何布局？ 电影院和真冰溜冰场要不要做？ 如何确定商业的销售和长期持有的比例？ 客户目标解析 R1：非期望结果 ——按常规发展的可能结果 R2：期望结果 ——我们的期望目标 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 本项目商业的发展应该是哪一类型呢？ 按照其辐射范围，商业一般分为三个层次：城市商业中心、区域商业中心、社区商业。 一般来说，规模合理的社区商业主要服务于本社区内部的居住人口，面临的竞争和风险较少。 那么，如果本项目商业作为社区商业，能否支撑其8.69万㎡的体量呢？ 如果作为社区商业，能否支持本项目商业体量？ 按照《城市居住区规划设计规范》所规定的人均商业服务建筑面积标准，本项目人口可以支撑的商业体量在21000到27300㎡之间，不足以支撑8.69万㎡的商业体量 如果仅定位