2009年九江市房地产商业市场调研报告..ppt

一、本项目商业定位/发展方向研判 项目发展特色餐饮、娱乐设施的必要性 九江市、经济开发区的特色餐饮、娱乐设施的缺乏给项目发展此类商业带来机遇； 根据调研，九江市民对娱乐设施的消费需求较强；?? 此类商业的发展还能满足项目的配套服务需求，并且带来一定的人气 项目发展数码产品、精品家居专业卖场，能填补市场空白?? 数码产品、小家电、精品家居的市场需求大；?? 经营此类产品利润较高，商家汇报高，目前也是各家电零售连锁超市准备大力发展的方向，未来规模化、专业卖场形式讲师市场发展趋势 一、本项目商业定位/发展方向研判 项目发展主力百货、超市、风情步行街的可行性与优势?? 经济开发区现有的百货无法满足日益增长的居民购买需求：?? 目前经济开发区尚无大型超市，无法满足未来居民购买需求；?? 未来本区域将是政府重点打造的高尚居住区，带来大量的居民日常生活需求；??风情步行街可以提升项目的档次感、品质感；?? 并且与主力百货、超市在经营业态、消费模式上形成差异 项目发展个性精品经济连锁酒店的可行性?? 目前经济开发区尚无革新精品经济连锁酒店，填补酒店市场的空白； 增加项目商业形态的多样性、可变性； 一、本项目商业定位/发展方向研判结论 购物中心（主力百货、超市） 风情步行街 家电数码、精品家居广场 特色餐饮、休闲娱乐设施 精品个性化经济连锁酒店 商业发展方向 一、本项目商业定位/市场定位 一、本项目商业定位/形象定位 九江8万㎡旗舰级复合商业街区 定位诠释： ——以“九江”为整体价值坐标，扩大区域影响力，广泛吸引关注、推进商业部分后续经营与销售的实现； ——集商贸、购物、休闲、娱乐、餐饮、观光、教育人文等为一体，广泛集聚人气，堪当“旗舰”之位； ——积淀时尚、文明于一体的组团式特色商业街区，让消费者在购物、饮食、娱乐的同时体验不同的商业文化，让消费者感受到前所未有的购物、饮食新体验； ——以一个商业运营者的敏锐专业去改变一个消费时代的特征； 一、本项目商业定位/功能定位 一、本项目商业定位/主体形象定位 九江新城市源点 九江城市扩张的一大起步点 九江新的城市名片 国际化生活体验中心 与国际接轨的商业消费模式 引领现代生活的潮流中心 先进的业态搭配，娱乐休闲的充分体现 全新的体验消费模式 城市核心景观休闲地带 城市文化广场，消费休闲的港湾 全新的服务体验 一、本项目商业定位/档次定位 一、本项目商业定位/业态定位/现有商圈业态影响 大中路商圈百货经营面积比例最大，达到38%，其次是餐饮占到20%，精品服饰占到14%，数码通讯产品占到8%，超市占到6%。休闲娱乐仅占5%，根据深度访谈，该业态并非没有需求，而是明显属于业态组合的空白，是稀缺业态。 大中路商圈物业形态主要以集中商业、街铺和商业步行街构成。集中商业最多，占到54%，街铺占到22%，步行街占到14%。 一、本项目商业定位/业态定位/初步研讨 主题超市、主题精品店、主题餐饮、主题休闲广场、 主题文化娱乐设施、个性精品连锁酒店 》》以各类型主题主力店为区分，各种业态相互带动；?? 》》主题超市吸引对应的随机性消费人群，扩大消费者层面；?? 》》主题休闲广场、主题娱乐、主题餐饮满足消费者的多元化消费需求；?? 》》个性精品连锁酒店补充商业的多样性，更好的发挥综合体的集聚效应。 一、本项目商业定位/业态定位/比例建议 约12000㎡ 15％ 社区商业空间 约12000㎡ 15％ 酒店空间 约12000㎡ 15％ 休闲娱乐空间 约12000㎡ 15％ 餐饮空间 约32000㎡ 40％ 零售空间 商业体量 区间比例 商业空间 （注：假设总体商业体量约80000㎡） 一、本项目商业定位/业态定位/业态规划 》》通过建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等；?? 》》通过顾客对消费氛围的感受来表现，如购物环境、布局设计、橱窗设计、形象展示、广告等；?? 》》通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式来表现； 一、本项目商业定位/客群定位 经营者定位： 规划业态定位经营者； 国际连锁品牌商家； 国内一、二线品牌商家等； 投资者定位： 九江市投资客； 其它区域投资客； 金融机构； 消费者定位：?? 项目周边消费者；?? 经济开发区居民；?? 九江其它区域消费者；?? 旅游人士或其它人士。 二、本项目商业操作模式 信华城市广场 ??资金回流慢 ??回报期长，风险高 ??要求有雄厚的资金实力 长期经营 零售商业 主力店大于80%， 核心主力店大于 60% 店铺经营 本项目 租约履行一段时间，待商业走上 正规后考虑销售其中一部分，长 其他期持有，风险较小，对发展 商的资金要求较高，同时招商进 驻率要求高 中长期实现盈利 主力店大于60%， 核心主力店大于 40% 2000－05年之间的商铺 前置兑现困难