_人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage.ppt

人口平均壽命比較 潛在問題與風險－借款人 產品過於複雜 台灣社會，民眾習慣將房屋遺贈給子女，反向房貸恐引發繼承問題。(現行方案只接受單身老人申辦?) 規劃之貸款成數是否偏低? 搬離住宅即須償還債務，對需至專業照顧機構看護之老人而言，恐降低承作意願或造成專業看護不足。 潛在問題與風險－借款人 偏遠地區房地產於價值及流動性普遍不佳，在經營利潤考量上，可能影響放款者承作意願。 對未來利率波動預測之不確定性，造成放款者對日後收回款項評估不易。(是否限採固定利率承作？) 因與一般住宅貸款有所差異，須重新設計表單、流程及人員訓練，作業收益恐不符成本。 放款者無法掌握借款者對房屋維護情況。 潛在問題與風險－公部門 未明確界定商品定位：社會福利VS.金融商品？ 無「無負淨值」保證，即未成立保證機構(政府部門或獨立團體)，現行方案雖由公部門全額保證，惟倘房地產景氣不佳，將造成財政負擔。 未成立專責部門(如FHA)，借款人無相關可諮詢單位，對日後業務推展亦較不易。 金融機構風險管理與監理 相關法律(如銀行法、民法…)等尚未進行修改，反向房貸之法律問題尚待釐清。 報告完畢！ * * * 事實上，根據以上定價模型的架構，我們可以知道反向抵押貸款為一個相當復雜的金融商品，像美國在一開始在執行上就面臨停擺，最主要問題有二: 首先，老年人壽命難以估算，在醫療技術快速成長且普及的年代，壽命不斷提升，很難推算出貸款期間，若借款人預估自己的健康情況良好，則反向房屋抵押貸款之契約存續期間會比貸款機構預期期間更長，則貸款金額隨著時間累積，貸款機構面臨借款人長壽風險。 第二，當房屋出售所得之價額不足以清償貸款本金和利息時，貸款機構亦不能向借款人或者其繼承人追索未清償之貸款餘額。因為借款人著時間而增加；同時，房屋價值增加的幅度不及貸款總金額增加的幅度不用還貸款債務，貸款的總金額會隨，即房價波動風險和利率變動風險。 * 我們所使用的房價資料是採用 SP/Case-Shiller 10大都會區的房價指數 10大都會區的房價指數的可以追溯自1987年，所以我們選擇的資料期間從1987年到2009年12月。 * 2006.9.2Lecture 1 * * * * 2006.9.2Lecture 1 * * 人口老化和反向房貸Aging and Reverse Mortgage 國立中央大學財金系系主任 楊曉文 Email: syang@.tw Outline 國外實施反向房貸之經驗與市場發展 台灣發展反向房貸貸款之理由 台灣推行反向房貸之潛在問題與風險 台灣實施反向房貸之相關配套措施 國外實施反向房貸之經驗與市場發展 The loans accrue interest and are only repaid once the people is died or the house is sold. The loan amount is based on borrower’s age, home value, and current interest rates. * $ $ $ $ $ $ $ $ $ Loan Period Die Age 62 What’s Reverse Mortgage Products? Product Features Provider Government or Private Bank or Insurance Company Borrower’s Age Interest Rate Risk Management Product Features-Con’t U.S. U.K Program HECM Equity Release Scheme Risk Management Insurance NNEG (No Negative Equity Guarantee) Interest Charge Floating rates Fix rates Issuing Age 62 65 Reverse Mortgage-美國 由聯邦住宅管理局提供貸款保險(FHA-Insured RM) 由聯邦住宅及都市發展部(HUD)推出，即住宅權益轉換抵押貸款(HECM)。 法規通過日：1987年。 第一筆貸款：1989年核貸。 2008年已達美國反向房貸貸款總數的90%。 R.M歷年承作數量 資料來源：HUD、NRMLA 2007年為107,558件、2008年112,154件、2009年114,692件。 近三年平均貸款金額分別為289.7仟美元、261.9仟美元、241.7仟美元 HECM / USA - Numbers 1989至2007年R.M平均預定利率與國庫券利