世联_深圳华侨城和古北社区项目案例分析研究报告--_69页_旅游用地_总体定位_调查分析幻灯片.ppt

* 一、案例研究揭示，除准确为区域制定价值定位外，类似的区域开发历程中有一些共通成功要素 高起点的市场推广 积极保护（营造）生态、自然和人文资产 区域边界界定，建立区域形象 投资兴建标志区域形象和档次的配套设施 提供开放的、多样化的公共休闲空间 构建与区域档次相匹配的、全方位的服务体系 政府与企业的密切合作 * 二、案例研究揭示，区域开发过程的配套投入的普遍规律 孕育期 以满足生活需求为原则，住宅增值 发展期 以区域气质营造为原则，区域增值 成熟期 重大配套设施的投入，两者兼有 深圳华侨城 香港愉景湾 加拿大太平洋协和社区 上海联洋 上海古北 学校 愉景广场 巴士总站 幼稚园 美食广场 愉景湾高尔夫 直升机场 游艇会 轮渡码头 豪华酒店筹建 高档购物中心筹建 侨城医院 华侨城小学 何香凝美术馆 华夏艺术中心 OCT生态广场 沃尔玛 主题公园欢乐谷 沃尔玛 酒吧街 波托菲诺休闲街 儿童护理中心 小学 社区服务中心 露天公共艺术展览 无生活配套 学校 愉景广场 巴士总站 幼稚园 美食广场 涉外医院 商业步行街 酒吧街 外文书店 国际学校 家乐福 * 三、配套、住宅与区域三者间的价值关系（1） 对区域价值贡献最大的配套功能为：文化娱乐、休闲设施、 对住宅价值贡献价值最大的配套功能为：教育、医疗 第四象限对区域和住宅的价值均有较大提升，应优先考虑发展 住宅价值 区域价值 1 2 5 3 4 6 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 1、文化娱乐 2、休闲设施 3、教育 4、医疗 5、酒店 6、交通 起步期考虑 发展期考虑 * 三、商业、住宅和区域三者间的价值关系（2） 研究商业、住宅和区域三者间的价值关系，可以很容易的看出商业分为三个级次 第一级次：城市级商业——专业特色街、休闲街 第二级次：区域级商业——street mall 第三级次：社区级商业——邻里商业街 住宅价值 区域价值 1 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 1、邻里商业街 2、专业特色街 3、street mall 4、休闲街 2 4 3 商业分类 邻里商业街 专业特色街 Street mall 休闲街 商业价值影响 启动期考虑 发展期考虑 * 四、功能分区的特征(1) 住宅 住宅 住宅 住宅 邻里中心 失败案例：上海联洋 区域与普通项目最大的区别在于功能复合，各组团无明显的区域界限 成功案例：上海古北 食街 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 学校 商业中心 商业中心 成功案例：加拿大太平洋协和社区 住宅 住宅 国家广场 滨海公园 滨海公园 商业街 * 案例研究可借鉴经验（一） ■将城市经营理念落实到项目开发 □与城市多方位多线路连接 □建立多元化的公共开放空间 □修建城市级的配套设施 ■对自然资源保护开发、营造社区生态环境 □对自然资源逐步利用开发，区域价值提升达到最大化 □启动区需要好的自然资源展示配合 ■商业配套多层次、多形态 □商业按照功能分为邻里商业街、专业街、休闲街、Street Mall □各种商业对区域价值、住宅价值的贡献不同 □根据开发节奏分阶段建设 * 案例研究可借鉴经验（二） ■依据资源，修建提升区域价值的重大设施 □所建造的重大设施是独特的，成为城市形象代表。如太平洋协和社区的3公里长海滨长廊、愉景湾的游艇会等 ■开发建设与可持续经营并重 □采取滚动式开发 □在总体规划的控制下，各期开发量根据市场变化作调整 □每年推出新的组团和公建配套，使项目保持高的市场注意力 ■配套设施建设与住宅开发互动 □配套设施先行一步 □配套设施的开发根据住宅开发规模分期建设，并成为每期卖点 □配套开发先满足衣食住行和安全，其次是环境、休闲的需求 ■注重区域的整体营造，逐渐达至自然的社区氛围 * 案例分析——加拿大太平洋协和社区 * 项目概况 社区所在地为原铁路总站旧址，1988年协和公司以竞卖方式从政府处获得土地； 项目定位：高密度条件下的新型城市滨海生活； 地理位置：太平洋协和社区位于温哥华中心城区的滨水地带，毗邻温哥华中心商业区。 项目规模：占地面积83万平方米，总建筑面积110万平方米。 温哥华中心商业区 * 项目功能构成与布局 社区住宅组团分散布局，由公园等公共开阔空间分隔，并由社区道路加以界定； 主要商业位于社区中心位置，易于形成核心区； 商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面； 住宅区 商业 公园 * 规划前景 高起点的规划前景，提升社区形象； 为了反映城市的传统和新的生活方式，协和公司投资兴建容纳1.6万人的居住组团、50英亩的开放公园和3公里的海滨长廊，皆在创造一个高密度条件下的新型城市生活区。 * 项目标志和形象 3公里滨海长廊，成为协和社区最著名的标识； 滨海长廊分布图 滨海长廊全景图 滨海长廊休闲活动 滨海长廊休闲人群 * 项目交通及对外联系 社