中房信_天津_复地湖滨广场住宅项目前期定位产品价格汇报稿_87P_20年_酒店式公寓_LOFT_洋房_别墅_小高层.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 开发销售计划表 说明1：假设项目在2012年初达到预售标准 说明2：根据市场价格成长现状，假设市场价格年度增长率为8% 财务指标表 楼板价以：1260元/㎡为基准 注:未考虑会所商业等经营性物业的经营成本及收益 现金流量表 假设限制条件: 假设项目2011年开始动工，2012年达到预售标准 假设企业全部为自由资金，不考虑财务成本 建安费用包含地下以及精装修成本 Part6 附件 《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ:800018087 政策影响 在2011年农历春节前后，国务院及天津政府相继出台两则楼市调控新政，我们将对这两项条例中，对商品住宅市场有较大影响的内容进行研究： NO.1 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》--“新国八条” NO.2 市政府办公厅印发本市贯彻《关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》 政策影响 政策对市场的影响主要集中在以下几个方面： 二套房首付比例上升至60%，将直接导致购房初期投入上升，购房者陷入观望阶段，市场销量将明显下滑 二套房全面限购，三套房全面停购，将直接导致市场成交量呈现萎缩 保障房的大量上市，直接促使市场结构成为保障房和商品住宅双重格局 营业税费由差额计税调整为全额计税，将直接影响二手房市场交易量，挂牌量将急剧减少 在信贷、税收、限购、货币紧缩等多管齐下，调控着手点“堵”大于“疏”，以压制投资达到遏制房价过快上涨的目的，房地产市场将承受巨大的压力，近期市场已经进入“速冻期” 政策影响 市场已经进入速冻期，调控时间将比以往更长；市场回稳最终看政策，市场调整幅度越大，政策放松可能性越大 成交量：整体下滑是必然趋势，并且将持续半年到一年 房价：将受到有效遏制，不可能再出现明显涨幅 客户：改善性客户受冲击最大，刚性客户相对受冲击较小 区域：限购政策影响延伸至环城四区和滨海新区 企业：投资旅游、商业、商办式酒店式公寓等产品企业受冲击较小，高流量项目的企业会受市场一定的冲击 机会：时间机会：下半年可能存在市场机会，但窗口期很短 产品机会：小户型、中低价仍存在发展空间 模式机会：商业、办公地产开发 《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ:800018087 政策影响 调控政策出台使得房地产市场发展更加均衡，结构更加区域合理；在商品住宅被严格限制的同时，商业、写字楼、公寓以及工业地产等非住宅产品迎来了巨大的市场发展机遇 住宅市场 投资流向 非住宅领域市场 办公 商业 酒店式公寓 工业地产 酒店 内部高参市场 空港内部总供应量约105余万平米，其中住宅约56万平米，公寓类49万平米，核心竞争区内供应量较大 SM购物中心 本项目 远洋新干线 15万㎡ 复地温莎堡 26万㎡ 皇冠酒店公寓 4.1万㎡ 奥特莱斯 天保总部基地 万通金府国际 15万㎡ 大通YOHO湾 20.7万㎡ 万科新里程 20万㎡ 凤凰墅 5.03万㎡ 津汉路 内部高参市场 楼盘名称 万科新里程 远洋新干线 万通金府国际 外立面 市场占位 低端 中高端 中端 价格 5700元/㎡ 普通住宅10420元/㎡ 别墅17700元/㎡ 8700元/㎡ 产品卖点 生态资源、低密优质产品 英式风尚生活社区、优质产品 品牌开发、高附加值 楼盘名称 复地温莎堡 大通YOHO湾 凤凰墅 外立面 市场占位 高端 中端 中高端 价格 预期价格：联排别墅13000~15000元/㎡ 双拼别墅15000~20000元/㎡ 预期价格：9000元/㎡ 12500元/㎡ 产品卖点 法风低密社区、优质产品、创新户型 生态资源、低密大盘 品牌开发、高附加值 中低端市场已无空隙，高端将成为本案定位方向，并与温莎堡形成优势互补 外部高参市场 首创溪堤郡 开盘时间： 2010-06-27 产品类型：多层、小高层 近期价格： 8,916元/㎡ 东丽1号 恒大绿洲 东丽湖万科城 金隅悦城 万科魅力之城 开盘时间： 2010-12-04 产品类型：低层、小高层 近期价格： 9,743元/㎡ 开盘时间： 2009-05-16 产品类型：多层、联排 近期价格： 10,890元/㎡ 开盘时间： 2008-10-11 产品类型：小高层 近期价格： 10,550元/㎡