大观项目一期浅析大观项目一期浅析.doc

大观项目一期市场定位浅析 优势：“重庆市大观薰衣草森林公园休闲度假居住综合开发项目”位于重庆市南川区大观镇渝湘高速公路出口，处于“国家级生态农业示范区”和“重庆市休闲养生板块”的核心区，是隐于深闺的“卧佛藏龙”宝地。距重庆主城中心区35分钟车程。项目地块平均海拔740米，森林覆盖率58%，负氧离子是主城区的100倍，地理位置优越、风景优美、气候宜人，交通和配套条件相对完善，是主城区精英阶层1.5居所4+3生活模式消费群体向往的休闲养生养老居住圣地。 劣势：由于历史原因南川及大观板块知名度较低加上仙女山板块与金佛山板块的旅游度假地产具有先期发展的优势，造成大观板块定位尴尬（中海黎香湖项目度假公寓销售滞后且价位不高6000元/㎡，别墅由于中海有较强的圈层营销能力一期基本售清盘，二期联排别墅均价9000元/㎡，独栋起价12000元/㎡）。 结论：在旅游大环境没有明显改变的前提下，度假公寓及旅游配套商业不具备竞争力。在人气提高不明显的前提下，酒店公寓及休闲配套产业竞争力不足。由此可见公园一期及配套工程（博物馆，湖面）需要先行建设，而农户搬迁又是打造公园的前提，故而安置房选址建设才是项目成功的基础。安置房建设、公园一期及配套工程需要较大的资金且资金回笼份额较少（部分安置房可售部分、博物馆附属商业及公园内零星商业），为确保资金链良好运作，一部分相对变现周期短，经济效益较大的产品需要同步开发（控制总价、定位精准的独栋别墅，在自持及自营商业带动下的中小型商铺，具有投资、自用、养生等多重功能的公寓），尽快投入市场，回笼资金。 土地分析： 一期征地： 1、C11-3、01 面积：3.06公顷 =45.90亩=30600.15㎡ 容积率：2 =建面61200.31㎡ 密度：40%=建筑基底面积12240.06㎡ （经济楼层5层） 限高：24米 （层高平均低于4.8米） 绿地率：30% 配套：文化活动站、垃圾收集点、工商税务所、消防室、银行 2、C11-7、01 面积：1.61公顷 =24.15亩=16100.08㎡ 容积率：2 =建面32200.16㎡ 密度：40%=建筑基底面积6440.03㎡ （经济楼层5层） 限高：24米 （层高平均低于4.8米） 绿地率：30% 配套：无要求 3、C15-1、01 面积：0.58公顷 =8.7亩=5800.03㎡ 容积率：2 =建面11600.06㎡ 密度：40%=建筑基底面积2320.01㎡ （经济楼层5层） 限高：24米 （层高平均低于4.8米） 绿地率：30% 配套：无要求 4、C12-1、01 面积：2.19公顷 =32.85亩=21900.11㎡ 容积率：2 =建面43800.22㎡ 密度：40%=建筑基底面积8760.04.㎡ （经济楼层5-6层） 限高：36米 （层高平均低于6-7.2米） 绿地率：30% 配套：居委会 5、C07-1、01 面积：1.01公顷 =15.15亩=10100.05㎡ 容积率：1=建面10100.05㎡ 密度：35%=建筑基底面积3535.02㎡ （经济楼层2-3层） 限高：12米 （层高平均低于4米） 绿地率：30% 配套：无要求 6、C11-1、01 面积：1.44公顷 =21.60亩=14400.07㎡ 容积率：1=建面14400.07㎡ 密度：35%=建筑基底面积5040.03㎡ （经济楼层2-3层） 限高：12米 （层高平均低于4米） 绿地率：30% 配套：无要求 7、A07-1、01 面积：1.22公顷 =18.30亩=12200.06㎡ 容积率：1=建面12200.06㎡ 密度：35%=建筑基底面积4270.02㎡ （经济楼层2-3层） 限高：12米 （层高平均低于4米） 绿地率：30% 配套：无要求 8、A07-2、01 面积：2.70公顷 =40.5亩=27000.14㎡ 容积率：1=建面27000.14㎡ 密度：35%=建筑基底面积9450.47㎡ （经济楼层2-3层） 限高：12米 （层高平均低于4米） 绿地率：30% 配套：无要求 9、C14-4、01 面积：0.04公顷 =0.6亩=400.00㎡ 容积率：1.