大面项目房产开发方案大面项目房产开发方案.doc

龙泉大面项目运作方案 可 行 性 研 究 报 告 富港置地 开发部 二OO五年六月十八日 纲 要 前 言 项目背景 方 案 一 （一）、运作思路 （二）、项目预期 （三）、投资收益分析 （四）、第一步资金计划 （五）、第二步资金计划 （六）风险评估 （七）可行性分析 方 案 二 （一）、运作思路 （二）、开发条件 （三）、预期经济技术指标 （四）、预期销售收入分析 （五）、预期利润指标 （六）、预期建设、开发单位成本（不含土地成本）分析 （七）、土地成本控制点分析（商铺面积很小，土地成本与住宅等同） （八）、投资收益分析 （九）、资金计划 （十）、开发时间计划 （十一）、风险评估 （十二）、可行性分析 结论与建议 前 言 目的——为公司高层投资决策提供参考 目标——为股东单位亚王集团最大化创造纯利润； 为新成立的富港置地培育团队，积累经验 项 目 背 景 （一）项目现状 投资900万元获取西医厂土地整理60%的收益权。 土地整理后必须经过龙泉驿区国土部门进行“拍卖出让” 。 北面5亩土地现在为167厂职工安置房，现有一条土公路，可以饶开开出入口。 大面街办净地起拍心理价位70万元/亩。 （二）项目周边市政配套 南面规划了轻轨2号线，规划时间2020年，预计2010年后该段才能动工、竣工； 北面规划了20米宽市政路，政府不会轻易投资，目前只能由开发商自行投资修建，争取抵充配套费； 东面东洪路宽80米，其中单边绿化带15米，由兴东公司修建，预计2007年竣工 地块西北角200米处集中规划了中学、小学、市场等 （三）土地市场与房产市场环境 时间背景——当前房地产正处于宏观调控的初期，效果还不够明朗，政策环境不稳定，土地市场并不活跃，现在很多开发商不敢轻易购买土地。 几个项目房价对比 楼盘 大观 城市花园 恋日家园 三期 晨光丽景 一期 上东阳光 一期 万科 魅力城市 千和意境 单价 多层住宅 3500 2460 临高速2100 多层2550 / 2800 电梯/洋房 电梯2930 / 未定 3000 预计4000 / 商业用房 / / 5000 未定 未定 方 案 一 （一）、运作思路——通过两次地产运作获取利润 第一次运作——与大面街办联合垫资拆迁工业净用地约30亩；在区政府国土部门出让拍卖后返还拆迁成本及收益后，我公司获取获取60%的利润； 第二次运作——我公司参与拍卖，竟得土地后通过转让项目公司的方式转让土地，获取差额利润。 （二）、项目预期 第一次运作土地拍卖预期成交价：80万元/亩 理由： 本地块属于成都市中心城区七级住宅用地，基准地价31万元/亩 大面街办预期起拍价：70万元/亩 我公司土地整理实际收益成本控制点：80万元/亩（见下页） 商品房地产开发土地净地成交价控制点110.5万元/亩（见第10页） 本区域土地市场行情也在80万元/亩左右（卓锦城地价76万元/亩；融创地块130万元/亩，万科魅力城市60万元/亩） 最为关键的原因是：本地块挂牌拍卖时可能尚未完全拆迁，四面被包围，没有出口；北侧土地拆迁时间不得而知，北侧与东侧道路何时竣工也不清楚；很多开发商是不敢参与拍卖，土地价格很可能流标或者以起拍价出让。 第二次土地转让预期成交价：133万元/亩 理由： 现有一家单位具有初步意向出资4000万元，但是成交可能性存在很大变数 本项目商品房地产开发土地综合成本控制上限为：115万元/亩 （三）、投资收益分析 第一次土地整理单位成本分析： 土地整理拆迁单位成本（含出让手续费、手续费） 1170万元÷30亩=39万元/亩 富港置地土地整理真实收益权单位成本：（收益权成本－工厂拆迁隐形收入）÷30亩=（900－450）万元÷30亩=15万元/亩 大面街办与富港置地整体收益权单位成本：450万元÷60%=750万元（25万元/亩） 国土部门收取的出让金：80万元/亩×20%=16万元/亩 土地整理单位成本控制点（富港收益平衡点）：80万元/亩 第一次土地整理收益分析 总收入：80万元/亩×30亩=2400万元 总体毛利润=总收入－拆迁成本－出让金=2400－1170－480=750万元 富港置地毛利润=750×60%=450万元 富港置地净利润=毛利润－真实收益权成本=450－450=0万元 第二次土地转让成本 竟拍综合成本（含交易税、手续费）：80万元/亩×30亩×1.04=2496万元 第二次转让收益平衡点为：2496万元÷30亩=83.2万元/亩 预期收入：4000万元（133万元/亩） 预期税前毛利润：1504万元；税后利润1000万元。 （四）、第一步资金计划 启动资金支付计划 收