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　契税知识讲座 契税基础知识（一） 第一部分　契税的概念、契税的特点、契税的发展史、契税的纳税义务人、契税的征收对象及契税的征收范围 一、契税的概念及其特点 （一）契税的概念及释义 １、契税的概念 ⑴基本概念 契税是指土地使用权、房屋所有权权属转移时，国家按照当事双方所签订的合同（契约），以及所确定的价格的一定比例，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税收。 ⑵、契税概念的不同定义 ⑴契税，简单地说，契税指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。 ⑵契税是对转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象，向权属承受人征收的一种财产税。 ⑶契税指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。 ２、契税概念释义 从这个定义中我们可以看出这几个方面的内容： ⑴契税的征收对象是以出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象； ⑵契税的征收对象土地、房屋在国内。 ⑶契税的纳税义务人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 ⑷契税是对土地、房屋权属的承受人征收（即缴纳契税的是承受土地、房屋权属的单位和个人）；契税的属于财产税。 ⑸契税征收对象的应具备的条件。转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。 ⑹权属必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方转移到另一方。其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一个权属人变更到另一个权属人。 ⑺权属发生转移必须有经济利益关系。除土地使用权赠与、房屋赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 二、契税的特点 契税除了具体其他税种的强制性、无偿性、固定性等税收共性外，还有以下特点： 第一，契税是在房产地的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税。这一点有别于契地占用税等行为税； 第二，契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。这一点与其他税种有着明显的区别。例如营业税、土地增值税等都是由取得收入的一方缴纳。 二、　契税的发展史 1、契税的产生 契税起源于东晋（公元317年或公元318年）的“估税”。“估税”规定：凡买卖田宅、奴裨、牛马，立有契券者，每万钱向官输钱四百（卖者输三百，买者输一百），名叫“输估”；无契券者，从价百抽四即4%，名叫“散沽”，这是对田宅买卖征收契税的开始。“民凭文契官凭印”的说法从何而来？契税在我国有悠久的历史。起源于东晋的“估税”，到宋代逐渐趋于完备。北宋开宝二年（公元969年）规定：凡民间典买田宅，要在两月内向官输钱，请求验印，名“印契钱”。此后，历代沿袭，并不断改进，各个时期办法不一，税率也常变动。由于契税是以保证产权名义征收的，长期以来大都是纳税人自动向政府申报纳税，请求验印或发给契证（也称“税契”），以确保产权，因此，契证就成了产权的象征，在群众中的印象是很深的，得到产权时依法向政府纳税领契，也就成了很自然的事。这也是民产谚语常说： “民凭文契官凭印”、”买地不税契，诉讼没凭据“的由来。 2、契税的发展 这里只介绍建国以来契税政策的演变过程。 建国以来契税政策的演变分这样几个阶段： 第一阶段为新中国成立至1954年。这期间，政务院于1950年颁布了《契税暂行条例》。此条例对旧中国的契税制度进行了改革。在纳税人、征税对象、税率、税目、纳税期限和违章处罚等方面，都重新作了明确的规定。条例规定：凡土地房屋之买卖、典当、赠与和交换，均应凭土地、房屋的产权证，由当事人双方订立契约，由产权承受者缴纳契税；税目设置为四个：买卖、典当、赠与和交换；税率为：买卖、赠与为6%；典当为3%；交换价值相等者，免征契税，不相等者，就其超过部分按买卖税率计征；对共有、分割土地、房产不征收契税。 第二阶段为1954年至1978年新宪法公布。1954年财政部经政务院批准，对《契税暂行条例》条例进行了部分修改。修改后，产权转移的土地不征税。到了1962年以后，契税的征收范围进一步变成了只对个人房产征税。 第三阶段自1978年到1990年。 1978年新宪法公布后，国家逐步落实了房产政策，城乡房屋买卖又重新活跃起来。1990年，全国契税征收管工作全面恢复。 第四阶段。1990年至1997年是全面完善契税征管政策与措施的最重要的阶段。从1990年开始，由于《契税暂行条例》立法年代久远，大多数规定已不适应当时的实际情况，实际工作中难以操作，契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能逐步丧失，修改《契税暂行条例》的工作被提上了议事日程。经过大量调查研究，数易其稿，1997年7月7日国务院令第224号颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》。1997年