如何判断房价的合理水平如何判断房价的合理水平.doc

如何判断房价的合理水平？ 邓郁松 ? 2012-08-22 11:25:28　　　来源：中国经济报告 2012年第2期 　　 　　近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，以遏制部分地区房价过快上涨势头，使房价回归到合理水平。但房价的合理水平如何确定，目前各界人士在认识上还存在较多差异，有必要对房价合理水平的判断标准进行讨论和研究。　　一、判断房价合理水平的主要指标　　从国际经验看，在判断房价的合理水平方面，主要采用三类指标。　　1.通过房价收入比判断房价的合理水平。房价收入比，一般定义为一套住房的价格是一个家庭年收入的多少倍。借助房价收入比来评价房价合理性，就是计算出房价收入比之后，再看它是否大于某个数值。如果大于，就说明房价过高；如果小于或等于，就说明房价不高。由于具有计算简便、涵义直观等优点，房价收入比目前是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标。　　不同机构对房价收入比的定义略有差异。联合国对房价收入比的定义是：住房市场价格的中位数和家庭年收入的中位数之间的比值；世界银行对房价收入比的定义则是：住房市场价格的平均数和家庭年收入的平均数之间的比值。两种计算方式得到的结果也有所差异。据测算，一般情况下采用中位数定义得到的房价收入比计算结果约为平均数定义下的1.2倍。　　房价收入比虽然具有计算简便、涵义直观的特点，但其最大缺点和应用难点则是难以准确确定合理区间。很长一段时间里，我国学者经常引用“4至6倍”做为“国际标准”，但事实上，由于各国经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等差异很大，房价收入比并不存在一个绝对化的合理区间。即便从世界银行的调查情况来香，各国房价收入比的差距也是巨大的（见表1）。而美国次贷危机爆发前全国房价收入比的最高值也没有超过5倍，仍处于“4至6倍”的所谓“国际标准”区间内。 　　从本质上说，房价收入比反映的是特定地区土地和劳动力两种资源的价格关系，由于不同国家、不同区域之间的土地和劳动力两种要素的资源禀赋存在较大差异，不同国家、不同区域之间房价收入比存在较大差异有其必然性。正是由于不同国家、城市在资源禀赋、经济发展水平、制度环境等方面存在诸多差异，简单地横向比较不同城市的房价收入比没有意义，也不会形成有助于横向比较的客观标准。但对特定国家或特定城市来说，由于其资源禀赋条件是确定的，用房价收入比的多年均值可以大体反映土地和劳动力两种要素的长期价格关系，而一旦房价收入比偏离多年均值，则通常预示着短期内房价出现了异常变化。比如，美国在2004年之后全国的房价收入比开始明显高于历史均值水平，经过2008年以来美国房地产市场的大幅调整，目前美国的房价收入比再次低于历史均值水平，这也说明目前美国的房地产市场调整已基本到位，房地产市场进一步恶化的空间已经不大。　　需要指出的是，虽然土地不可流动，而人口是可以流动的，人口的流入或流出会改变地价和劳动力价格的比价关系。从美国各个城市的房价收入比的比较看，越是房价收入比高的城市，越是人口流入最集中的城市，比如，洛杉矶、圣地亚哥、檀香山、旧金山等地的房价收入比显著高于全国的平均水平。但即便如此，这些城市的房价收入比均值也具有重要意义，2004年之后，这些城市的房价收入比也快速上升，但2007年之后又快速回落，目前也都回到历史均值以下。　　2.通过住房可支付性指数判断房价的合理水平。住房可支付性指数（Housing Affordability Index，以下简称HAI指数）是美国房地产经纪人协会（National Ammkation of Realtors，NAR）最早提出的一种住房支付能力评价方法，后来被许多机构所采用，已经成为国际范围内的一种重要的住房支付能力评价指标。与“房价收入比”等指标相比，HAI指数的测算结果具有自明性，即不再需要对其“合理”区间进行讨论；同时，HAI指数测算过程除考虑住房价格和居民收入外，还引入了住房抵押贷款利率等重要因素，更贴近居民家庭的真实购房行为，也有助于分析居民家庭获得的优惠条件贷款等金融支持的作用。HAI指数以各城市中的中位数收入家庭作为“代表性个人（家庭）”，以其对同一时期内市场中中位数价位住房的支付能力，作为该城市居民整体住房支付能力的表征。具体而言，根据家庭中位数收入以及合理的住房消费比例（家庭住房消费支出占收入的比例）上限，可求得该家庭可承受的最高房价P，再将其与该城市住房的实际中位数价格P进行比较，即HAI＝P／P×100。HAI指数等于100，说明中位数收入水平的家庭正好能够承受中位数价格的住房，居民具有充足（正常）的住房支付能力；HAI指数大于100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房，居民住房支付能力很强；HAI指数小于100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房，居