如何盘活疑难闲置地产项目.doc

如何盘活疑难闲置地产项目？ 一、目前中国的商业地产重复建设严重，70%布局有误。 “我就怕二三线城市会重蹈一线城市的覆辙，建设不必要的、重复的商业楼宇。”日前在北京举行的“商业地产与扩大内需”的研讨会上，作为主办方之一的商务部流通产业促进中心徐敏副主任表示。 记者同时获悉，酝酿多年的《城市商业网点条例》不久就将颁布实施。相关专家透露，根据该条例，今后在商业用地或含有商业比例的用地招拍挂之前，国土部门须征求商务部门的意见，以确定商业用地比例以及业态等。 事实上，在扩大内需，保增长的发展路径下，针对商业地产的相关调控措施一直被业内人士认为明显缺位。 针对《城市商业网点条例》，专业人士指出，这一规定突破了以往商业网点管理只管经营、不管规划建设的情况，可以避免商业地产前期规划的缺失。 “政府在商业地产的规划上，引导力度不够，相关部门执行规划不严肃，商业项目在建设的过程中来回修改，前期缺乏准确的定位规划。” 徐敏表示。 记者获悉，目前中国的商业地产重复建设严重，70%布局有误。 中国商业地产联盟秘书长王永平认为，商业网点的规划除了需要专家的意见外，也要引入“实操型”的商业地产从业者的建议。 “一个好的零售业，首先要是一个好的地产。”聚集了中国外资奢侈品牌的新光天地的副总经理庞琨瑢认为，商业地产项目在前期规划时，就要找好“下家”，根据运营商的要求合理建设，避免改造重建。 除了规划缺位外，过重的税负也限制了商业地产的流通。“房产税、土地增值税、契税、所得税、营业税，意味着物业如果转让的话，20%产权就没了。”某连锁企业负责人表示。 据了解，目前国内多数商业项目在招商和运营上呈现疲弱态势，甚至多数优质的商业项目也在采取缓交、压低租金、延长免租期、停工裁员等方式来应对危机。 二、为什么名气大、规模大???那些名气大、规模大、形象好的“专业公司”往往这样的项目，其真实的原因有两个：一是这种项目的风险很高，操盘成功的可能性和把握性很小，容易使其专业品牌的美誉度受损。二是此类公司一般手上不缺项目，不差你这一个高风险项目的收入，没必要为一个高风险项目投入更多的人力和成本，以免损伤自己的品牌和利益。此类公司一般会开出开发商难以接受的条件，双方无论如何也谈不拢。此类公司的牌子大，但是套路化，不是不想接手项目，其调研和建议报告，让开发商看不到成功的希望，所以也难以签约合作。 ? 疑难项目的?1、地块生：此前没有商业存在，周边没有商业氛围和基础，凭空建成一个大型商业项目。 2、区域冷：项目周边综合条件差，远离商圈，现实消费水平很低，人气不旺，商气不足。 3、：项目死了开，开了死，再开再死，如同多次离婚的女人，口碑极差，少有好评。 4、长不大：项目长期处在“幼稚阶段”，商业面积闲置，商家不认，下家不接，资金链出现问题。 5、：开发商套用住宅地产模式和习惯，只管建了卖，不管卖了活，甚至设计存在功能冲突。 6、有硬伤：开发商被伪专家攒弄，设计失误，期望过高，长期闲置，瓶颈坚硬，遭到市场封杀。 产权年限问题搁置的时间越久，购买人获得的产权年限越少，销售瓶颈更大。 配套设施不全如缺少停车位、进出通道有问题、公共设施及人性化设施不匹配。 幕后隐情 ??? 疑难项目的存在或形成，除了项目诊断能够发现的问题之外，往往还有一些难以通过调查反映出来的幕后隐情这些隐情的形式各异，通常情况下有这么几种： 1、政府干预 2、信誉枯竭 3、模式落伍 4、外行主政 5、结难解 6、遗留难题 ???? 了解这些幕后的隐情，才能做到对项目沉落或此前失败的原因，有完整的把握，项目诊断才算是基本完整，策划人（操盘手）最终将要形成的解决方案才能对号入座，全盘统筹。 四、盘活疑难 项目找出疑难商业地产项目的“命门死穴”，就找到了盘活项目的爆发点，项目策划的动笔与完成，就是操盘手面临的第二个实实在在的挑战。 策划项目盘活方案，须保证“体系化全局化的布局与步骤”不存在缺陷，还需要兼顾到项目存活的各个周期、环节、流程、市场等变数因素对盘活计划可能存在冲击等各项因素。 以下几项原则和范围界定，对于保证盘活思路和各项准备的完整性，或许有一定借鉴价值： ? A-项目盘活策划 应遵循原则1、市场化原则： 策划案的核心内容，如项目概念定位、功能定位、布局定位、市场政策定位、推盘策略定位，都需要建立在对同业、同类、商源、客源和产权购买群体，以及城市和区域特色的考量基础上形成。 2、个性化原则： 在体量规模、空间容积允许的情况下，尽可能保持功能结构和特定功能与同类项目的差异性，并根据项目自身的系统定位，在项目概念、商业文化、细节包装方面，凸现鲜明的绝对个性优势。 3、体系化原则： 策划内容凡是与商业内涵、招商、产权销售、市场推广、扶持政策、化解商家和产权业主未来风险、优势商家和品牌进驻、配套服务、支持商家整