建设部物业管理方案.doc

北京建设部项目管理分析报告 一 、项目情况简介： 国家建设部大院位于北京市海淀区三里河路9号，总占地面积约27.5万平方米，建筑面积约31.6万平方米，其中建设部机关办公楼面积26730.30平方米，住宅区面积29万平方米。建设部大院共有住宅房2700多套，常住人口一万余人。院内配套设施有、、中心广场、社区文体活动站、幼儿园、职业中学等。此外，大院内还有国家测绘局、国家建材局、中建总公司等40余家产权人单位。 管理处人员架构图： 管理人员配置：共232人 经理1人、经理助理2人； 办公室（内部管理）：财务主管1人，分管行政后勤管理员1人，出纳员1人，仓管员1人，食堂工作人员4人，人事主管由经理助理兼任，人事管理员1人，信息管理员1人、品质管理员1人，培训管理员兼员工关系专员1人； 安全管理组：安全主管1人、安全主办2人、安全班长6人、安全管理员106人，自行车管理员9人； 环境管理组：环境主管1人、保洁班长3人、绿化班长1人、院区保洁员33人、办公楼白班保洁员13人、会议服务人员2人、办公楼夜班保洁员18人、绿化员9人； 客户服务组：客户服务中心主管1人、前台接待服务3人、客户关系专员2人、专职收费员2人、维修组长兼装修管理员1人、维修技术员3人； （二）、物业管理服务流程 1、管理处工作流程 管理处工作流程图 2、公司与管理处工作指导关系流程 公司与物业管理处工作关系图 3、信息处理 为保证管理处能够及时的掌握各类信息，管理处利用客户服务中心的业务特点最大限度的发挥其信息处理的作用，使客户服务中心同时具备了各类信息集散中枢的作用，保证信息反馈的畅通，确保24小时内的所有信息都能得到及时处理。（信息处理工作示意图） （三）物业管理服务计划 安全管理计划 1、安全管理之特点分析 a、政治影响和社会责任 建设部机关是国务院下属的部级行政办公重地，又是国家主管房地产和物业管理行业的最高行政机构，具有重要的社会影响和政治影响。建设部安全管理的工作开展，首先应站在社会影响和政治影响的高度，物业管理服务的企业化运作，应具有高度的社会责任感。同时要强调企业管理风险的控制，包括对可能给顾客造成负面影响的各种行为和事件的控制，强调“为社会发展作贡献”，并以此建立一整套的控制要求和准则。 b 、物业安全管理之“建筑——管理”关系 从建设部大院的建筑布局的角度，建设部院区的建筑设计布局相对开放、加上院区使用功能不完整，使物业安全管理的困难较大，建筑群相对密集，安全巡逻的视野不开阔，院区道路狭窄复杂，整个院区内未安装闭录监控系统，不利于安全管理控制； 建设部办公楼与市政道路相连，建筑物外围的道路系统发达，主楼外围没有任何围档、外墙，主楼车场出入口较多，相对密闭型物业安全管理来讲，增加了管理难度。 对车辆的安全管理、车流导向管理、车辆停放管理工作量大，且须关注外来车辆全部依靠管理人员监控。 建筑内的部分核心机构，需要特殊的安全管理措施。 对外的车辆出入口只有两个，车辆进出管理相对容易，区内车行道亦只有一条环绕院区的环形通道； 上、下班时段将形成人、车流量的高峰期，对安全秩序控制和疏导的管理要求较高。 2、安全管理职责 治安管理 消除安全隐患、防止外来之盗、抢、破坏、爆炸等罪案发生 控制人员、物品出入安全，严防无关人员及危险物品进入所辖区域 安全预警、有效控制各类紧急、突发事件 协助甲方处理上访事件，维护建设部机关办公秩序 保障安全的物业环境和秩序、防止建设部职员工人身伤害事故 辆及交通管理 车辆出入管理 车辆停放管理 车辆安全管理 内部交通管理 消防安全管理 实行消防安全责任制，建立健全防火安全制度 定期开展多种形式的消防知识宣传。 落实值班巡查制度，发现火灾隐患及时消除，并报告建设部相关部门，在征得同意后报公安消防机构。 建立义务消防队，定期进行消防演习；组织扑救初期火灾，引导安全疏散。 3、建设部大院安全布防体系 a、本物业安全岗的设置分类 固定岗：各主要出入口。 作用：人、物出入之要道定点管制，对安全重要部位进行定岗防范。 巡逻岗：不定点安全岗，分区划片设置。 作用：防止、消除安全及火灾隐患，巡查各区域之安全状态，保证无安全盲点、消防通道畅通、车辆照章停放。 交通岗：车辆出入口定点安全岗。 作用：控制车辆出入口，严防车辆等财产安全。 安全（消防）控制中心岗：智能安防系统控制中心值班岗 作用：安全管理的“神经中枢”，严密监控主楼区域安全状态，负责对主楼区域各岗组织调度协防、信息与指令的传达等。 检查岗：为各班安全班的负责