开发商自持问题.doc

商业不等于复制粘贴 自持比例和房企实力有关 现在说商业体量供应太大，但凡干着与地产相关的人，都会说，“这个地球人都知道”。 　　昆明的商业人均占比超过香港，这不是新鲜事，未来几年供应量会集中上市，大家也都预测到了，其实很多项目早在土地供应时，土地性质就决定了昆明市场未来商业占到多大比重，所以反映在此次春季房交会上，多盘皆商业的状况，很多业内人士说，“这不奇怪，一年前就开始逐步显现了。” 　　当然，诸多商业项目中，有企业是看到了商业市场这块香饽饽，主动打入商业地产领域，也有企业是被动加入。且不说是主动还是被动，现实的问题是，面临诸多的竞争对手，定位不清，招商雷同，产品同质化等现实显示出来，如何才能既守住自己的阵地，还要占领更多的据点，就需要在运营的战略战术上取胜，是成立自己的团队，掌握商业资源，打个长久战，还是依靠外援，打好眼前这一战，都很考验开发商对项目的把控力、运营管理能力、资金实力，以及对项目的准确定位，对风险的预估等诸多综合能力。 　　招商同质化严重 　　对于商业地产的重视，不仅诸多本土房企将此作为企业未来发展的战略方向来考虑，去年开始，万科、保利、龙湖等品牌房企纷纷表示，未来在商业地产的开发比例将增至30%-50%。诸多的商业地产项目相继开间，未来投入运营，这对于老百姓来说，固然是好事，怕只怕，三五公里之内，超市、快餐都是500强，要吃个饭，选来选去也还是那些品牌的餐厅。这些担心不无道理，诸多商业综合体项目集中开建，因前期的规划、设计、定位不清晰，项目在招商时，很多项目引进商家的重复率及同质化现象日趋严重，这种同质化在昆明的表现比一线城市更明显。 　　出现这种情况的原因，昆明科迪企业管理有限公司总经理周龙认为，目前，商业存在的问题是资源匮乏，商业资源匮乏是城市问题，很多好品牌没有关注到这个市场，没有进来，市民可挑选的余地不大，消费者的认知也都停留在初级阶段，很多项目都只是做些常规业态规划。 　　对此，云南悦汇商业管理有限公司总经理孟少军也称，昆明市场需求很旺盛，但很多真正的一线大品牌还没有进入。 　　于是一些项目在吸引人气上，要么是大餐饮，要么是大超市，要么是大影院。 　　在周龙看来，选择哪些商家合作，还是要看项目的体量，定位等，就由其管理运营的翡翠湾现代广场而言，第一个是精，第二个是特色，第三个是依托公园，打造以休闲娱乐为主导的餐饮休闲业态，力争做到主体性更明确，市场指导性更强。 　　定位要准 业态规划要清晰 　　不是每一个商业中心都需要影院五星级酒店或者写字楼。 　　在春交会现场，记者看到，一些商业地产项目卖点多以500强超市、国际品牌酒店、5A写字楼吸引购房者或者投资者的眼球。业内人士认为，如果是区域性商业中心或者是城市级商业中心，这样的业态组合没有问题，但如果是社区型商业中心，那么周边消费客群显然难以支撑。 　　根据地段、周边消费人群、项目商业规划等不同，商业地产一般定位为社区型、片区型或者城市级商业中心，自己的项目属于哪一类型，应该在产品前期规划、设计时就应该定位清楚，进而根据产品定位，引进相应的业态。据业内人士透露，“早些时间昆明市场上有些商业项目，因体量太大，很多业态不放进去，商业体里面填补不满，于是就需要超市、影院等来填充，最后剩下楼层租不出去的，做点餐饮，这是前期没有准确定位后出现的被动选择。” 　　经过这两年的发展，诸多有商业地产的企业逐渐意识到项目独特定位的重要性，比如昆明广场8万平方米的商业体量，有着自己准确的定位，目前已经投入运营的臻万百货的定位就是体验式商业，以老螺蛳湾附近5公里为项目辐射范围，满足整个片区人群的商业需求。 　　除了这些区域型或者片区型商业中心，有着“一座万达广场就是一个城市中心”之称的万达广场如今也落户昆明，面对市场上庞大的商业供应体量，万达的竞争力就在于其有着独特的订单式商业模式，首先是规模上的优势，其次是有着超过五千家合作商家带来的品质保证，还有就是万达做不动产的实力保障。 　　资源整合能力欠缺 　　还是来说说万达广场，其城市综合体模式被业界称为现代城市发展主流。 　　纵观万达广场在全国项目，每一个运营中的万达广场都是商业资源最为集中的地方，它快速在每个城市进行复制式的商业运营，却少有房企能在短期内复制其模式。 　　说起商业地产开发模式，中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平曾在西山万达广场讲道， “商业地产开发比住宅开发的门槛更高，技术含量更大，因为它不仅要面向品牌商，还得面向客户，无论是周边人口、项目商业规划等，都将影响到一个商业的成功与否，所以商业地产开发，复制性很差。” 　　难以将好的商业模式直接复制，那就需要企业因地制宜。昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰认为，“有自己的团队和商业资源很重要。” 　　梅永丰所管理的昆明百大商业管理公司已经成功运营了百大