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第三章 市场理论 教学内容： 市场理论概述 市场机制 房地产市场 教学目的和要求: 掌握市场的概念、类型及市场机制 掌握房地产市场的类型 掌握房地产市场运行机制 第一节 市场理论概述 一、理性经济人 二、市场的概念 三、市场的类型 一、理性经济人 所谓理性的经济人，是指在市场经济中，当事人非常明确自己的行为和目标，在经济决策时，具有充分的理性，总是深思熟虑、工于计算地进行权衡和比较，找出最佳方案，以获得尽可能大的利益。 “理性经济人”的限制因素 1人们生活的环境存在一定的风险和不确定性； 2人们对于新机的获取并不是无限充分，从而影响分析的正确性； 3信息本身就是一种特殊的经济资源，获取信息必须耗费资源，付出费用； 4人们对于信息的处理并不是完全的，涉及时间和经济问题； 5人们需要面对固有的风险和不确定性问题； 6即使在完全信息和完全理性的条件下，人们在市场中的行为因为风险的不同而不同。 二、市场的概念 市场是商品买卖的场所，是人们之间发生商品交换关系的总和。 市场是各个经济单位产生经济关系进行交易的制度框架。 市场的特征： 1当事人是一组人； 2当事人的行为是自愿的； 3当事人通过价格和商品数量发生联系； 4在商品交换中存在竞争。 市场是投资者和消费者双方协同竞争并共同决定商品（包括劳务）价格和数量的机制 三、市场类型 根据交易内容和形式划分： 消费品市场 生产资料市场 资本市场 劳动力市场 房地产市场 技术市场 三、市场类型 根据市场交易的透明度划分： 公开市场 半公开市场 非公开市场（黑市） 根据市场交易场所的有形性划分： 有形市场 无形市场 三、市场类型 根据市场管理权限和程度划分： 一级市场 二级市场 三级市场 根据市场的垄断和竞争的程度划分： 市场被划分为4个类型： 完全竞争（Perfect Competition ）市场； 完全垄断（Complete Monopoly）市场。 垄断竞争（Monopolistic Competition）市场； 寡头（Oligopoly ）市场； 后3个类型也称为不完全竞争市场（Imperfect Competition Market）。 市场的垄断和竞争的程度的影响因素： 影响市场竞争程度的因素主要有4点： 1．市场上厂商的数目； 2．厂商之间各自提供产品的差别程度； 3．单个厂商对市场价格的控制程度； 4．厂商进入或退出一个行业的难易程度。 完全竞争市场的假设条件： 1．市场中有许多的买者和卖者； 2．同一行业中的每个厂商生产的产品是完全无差别的（同质的）； 3．厂商进入或退出一个行业是完全自由的； 4．市场中的每一个买者或卖者都掌握与自己的经济决策有关的商品和市场的全部信息。 完全竞争 完全竞争也叫做纯粹竞争，是指一种不受任何阻碍和干扰的市场结构。 这是微观经济学市场中的一个极端。 在完全竞争市场上，整个行业产品的价格是由供给与需求决定的。（整个行业与单个厂商） 对单个厂商来说，市场价格是既定的。在该价格水平上，市场对个别厂商产品的需求是无限的。 对单个消费者来说，情况也是如此。 完全垄断（Complete Monopoly） 是指整个行业中只有唯一的一个厂商（并且其产品不具有替代性）的市场组织。 完全垄断也叫纯粹垄断，或者独占。 完全垄断是微观经济学市场结构中的另一个极端情况。 完全垄断市场的条件 （1）市场上只有唯一的厂商生产和销售产品； （2）该厂商生产和销售的商品没有任何相近的替代品； （3）其它任何厂商进入该行业都极为困难或不可能。 形成垄断的主要原因 （1）政府借助于政权对某一方面行业进行完全垄断。如公用事业； （2）政府特许的私人完全垄断； （3）某些产品的市场需求很小，单个厂商即可满足； （4）某些厂商控制了某些特殊的资源或矿藏，对籍此生产的产品完全垄断； （5）对生产某些产品的特殊技术的控制； （6）厂商的垄断策略。 形成垄断的原因分析 （1）自然垄断：自然条件方面的原因；规模经济的要求；市场机制不完善条件下的政府经营，等等。 （2）人为原因的垄断：技术垄断；政府特许；厂商垄断策略，等等。 垄断竞争市场（Monopolistic Competition Market） 是这样一种市场组织，一个市场中有许多个厂商生产和销售有差别的同种产品。这个市场既垄断又竞争。 垄断竞争理论中，把市场上大量的生产非常接近的同种产品的厂商的总和称为生产集团。众多厂商的产品具有不完全替代性。 产品的差别化来自五个方面： （1）产品的物质性差别； （2）消费者的主观差别； （3）销售服务的差异； （4）地理位置的差异； （5）特殊需要的差异。 1-2 非价格竞争——广告效应 寡头市场（Oligopoly Competit