御景台物业案例分析.doc

尊敬的御景台业主：2014年8月12日-13日，御景台段金矛等部分业主代表，向橄榄城御景台反应了关于项目管理的系列问题，在接到业主的诉求后，物业服务中心、项目部及社区分别派出一名代表予以接洽，针对业主提出的问题进行当面沟通协商，公司对该类问题高度重视并召开了针对此事的专题会，对业主提出的诉求进行研讨，现针对业主的诉求问题回复如下：诉求一：地下车位和会所是列入全体业主的公摊，请物业出示计算公式和证据。小区地下停车位目前采取只售不租的方式，没有购买车位的业主车辆无法进入小区，即使进入了小区，出门时等待的是高昂的停车费。回复：列入公摊的部位已在购房合同时约定，公摊面积及计算公式详见《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)。地下停车位由开发商出租或出售，售价与物业服务费是两个不同的概念，针对小区内的车位管理在《前期物业服务协议》已约定，相关依据资料见附件公示内容。诉求二：装修押金迟迟不还。回复：装修保证金的退还时间需按流程进行办理退款手续，退装修保证金程序为：1、业主装修完毕，需到物业服务中心由区域管家办理“装修竣工验收备案”，各区域小管家根据登记信息安排初次装修竣工验收时间；2、由于各户业主自身时间的不一致，业主需要在首次验收之日起三个月后联系各区域小管家进行复验（能亲自到现场的业主需在前台进行登记），在复验通过之日起七个工作日退还，同时区域管家将会通知业主具体的退款时间；在复验不通过的情况下，需进行存在问题整改，退款日期顺延。3、办理装修保证金退款手续时，需本人携带装修保证金收据和业主身份证原件到物业服务中心核算处办理退款；若由他人代为办理退款手续，需同时携带业主本人的授权委托书及代办人的身份证原件；退款手续不全者，概不办理，望广大业主谅解和支持。诉求三：物业及电梯值班室晚上无人值班，电梯存在安全问题。回复：物业服务中心实施24小时工作制，确保物业服务中心值班电话保持畅通。上班时间为：上午8：00-12：00，下午13：30-18：00。中午12：00-13：30及晚18：00-次日早8：00均有人值班，管理人员夜间值班时间为18：00-20：00，每晚均安排一名维修工在项目值班，处理值班期间的各类重要或紧急事件，夜间秩序人员正常上班。业主如有紧急事情请拨打服务中心前台电话同时也可以就近联系各岗位秩序人员进行协调处理。电梯维保实施24小时监督管理，均有维保人员值班，请您关注电梯轿厢内的《乘梯须知》，《乘梯须知》公布的有电梯紧急救援电话至少两个，如发生电梯故障，业主可直接与电梯公司或物业服务中心联系。希望广大业主相互监督，爱护电梯，不要随意撕毁或破坏《乘梯须知》，发现缺失，请及时与物业服务中心联系补充。诉求四：部分设施改造问题。1、小区东北门（1、2#楼与七彩公园交汇处）安全问题：强烈要求东北角一定要求变成刷卡门；2、小区周围的铁杆围墙要求加高；3、楼道口护栏太低，要求加高或者封死。回复：小区的出入口设置及大门配置、围墙高低、楼道口护栏高度均是符合规划建设要求的，属于全体业主的共有财产，物业只行使管理及维护服务。? ???建成小区的配套设施，业主为了生活方便可以提出个性化需求，小区内的公共绿化、道路等设施均属于业主的共用财产，根据《物业管理条例》第五章第五十条“业主依法确需改变公共建筑或共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业”及第五十一条“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和和物业管理企业的同意”条款规定。? ? 针对有安全隐患的部位，物业将悬挂安全警示标志进行提醒，广大业主应提高自己的安全意识。楼道口护栏高度，部分业主提出由业主自行封闭，物业建议由业主出具封闭方案递交物业服务中心，由开发商研发中心审核通过后（核定增加荷载对房屋结构安全影响），走业主意见调查，达到规定比例后，将公布封闭方案，按方案实施封闭。该通道为消防通道，请广大业不要在该空间堆放杂物，物业在巡检过程中发现存在堵塞消防通道的现象，将予以清理。? ? 小区东北门的开放将造成外来人员的随意出入，为现场管理也带来极大的安全隐患。针对业主的的提议，建议由业主组织毗邻业主进行意见调查（开放方式及改造费用分摊、实施方案等），按相关审批流程组织改造，物业将全力配合。诉求五：电动车充电位问题（反应电动车放置问题得不到解决，充电不规范，既不安全又影响小区美观，小区监管松懈，电动车已丢失数辆）。回复：1、物业已经在各单元门口规划了非机动车辆临时停车位，请广大业主自觉规范停放。2、目前电动车充电插座已安装完毕，具体分布位置为：1号楼、5号楼、6号楼、7号楼地下室负一楼，