[7第七章收益法.pptVIP

* Real Estate Appraisal * 【例7-10】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但规划等到3年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万元，销售税费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则求该宗房地产目前的价值。 【解】由题意： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 收益期限的确定 收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间。　　建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。　　土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。 　　 　 　　 　　  Real Estate Appraisal * 一.收益法概述 二.报酬资本化法公式 三.收益期限的确定 四.净收益的测算 五.报酬率的求取 六.直接资本化法 七.投资组合技术和剩余技术 八.收益法总结 收益法 估价时点 建筑物经济寿命结束 收益期限 土地使用期限结束 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 考虑因素　 　　  Real Estate Appraisal * 一.收益法概述 二.报酬资本化法公式 三.收益期限的确定 四.净收益的测算 五.报酬率的求取 六.直接资本化法 七.投资组合技术和剩余技术 八.收益法总结 收益法 估价对象房地产自然寿命 法律规定（如土地使用权法定最高年限） 合同约定（如租赁合同约定的租赁期限） 房地产剩余经济寿命来确定 1．对于单独土地和单独建筑物的估价 根据土地使用权剩余年限和建筑物经济寿命来综合确定收益年限。 然后选用有限年的收益法计算公式。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Real Estate Appraisal * 一.收益法概述 二.报酬资本化法公式 三.收益期限的确定 四.净收益的测算 五.报酬率的求取 六.直接资本化法 七.投资组合技术和剩余技术 八.收益法总结 收益法 2．对于房地合成体的估价对象 对于建筑物的经济寿命与土地使用年限同时结束的 就根据土地使用年限或建筑物的剩余经济寿命确定未来可获收益的年限，选有限年的收益法计算公式。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Real Estate Appraisal * 一.收益法概述 二.报酬资本化法公式 三.收益期限的确定 四.净收益的测算 五.报酬率的求取 六.直接资本化法 七.投资组合技术和剩余技术 八.收益法总结 收益法 2．对于房地合成体的估价对象 对于建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的 以建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式，然后再加上建筑物经济寿命结束后土地剩余使用年限使用权在估价时点的价值。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Real Estate Appraisal * 一.收益法概述 二.报酬资本化法公式 三.收益期限的确定 四.净收益的测算 五.报酬率的求取 六.直接资本化法 七.投资组合技术和剩余技术 八.收益法总结 收益法 2．对于房地合成体的估价对象 对于建筑物的经济寿命晚于土地使用年限结束的 合同中约定不可续期的：根据土地使用年限确定未来可获收益的年限。 合同中未约定不可续期的：房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益年限的房地产的价值，加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值。 Evaluation only. Created