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Chapter 9投资性房地产 Investment Property 主要内容 一、投资性房地产概述 投资性房地产的概念 投资性房地产的范围 不属于投资性房地产的项目 （一）概念 投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 特征 能够单独计量和出售； 目的是为了赚取租金或资本增值； 是一种经营活动。 （二）范围 已出租的土地使用权 指通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 持有并准备增值后转让的土地使用权 指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 已出租的建筑物 指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （三）不属于投资性房地产的项目 自用房地产 固定资产、无形资产 作为存货的房地产 房地产开发企业在正常生产经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 二、会计处理 （一）确认和计量原则 确认条件 初始计量 按成本进行初始计量 后续计量 成本模式 公允价值（在满足特定条件时） 只能采用一种计量模式。 （二）成本模式 外购或自行建造的投资性房地产 非投资性房地产转换为投资性房地产 投资性房地产的后续计量 与投资性房地产有关的后续支出 投资性房地产转换为自用房地产 投资性房地产的处置 （二）成本模式 涉及会计科目 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 “投资性房地产”科目 本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。企业采用公允价值计量模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。 采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理。 采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照“固定资产减值准备”等科目进行处理。 1、外购或自行建造的投资性房地产 外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量。 成本包括购买价款、相关税费和其他直接支出。 购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用 用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。 1、外购或自行建造的投资性房地产 自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用 不包括在建造过程中发生的非正常性损失。 举例1 2007年3月，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1 200万元（假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量）。 举例2 2007年3月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。2007年6月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。2007年7月5日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的造价均为1 000万元，能够单独出售。假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。 2、非投资性房地产转换为投资性房地产 不能随意转换，必须有确凿证据 企业管理层应当就改变房地产用途形成正式的书面决议； 房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。 相互转换包括情况： 作为存货的房地产改为出租； 自用建筑物或土地使用权停止使用改为出租； 自用土地使用权停止自用，改用于资本增值； 投资性房地产开始自用。 （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产 房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁方式出租，存货相应转为投资性房地产。 转换日为租赁期开始日 会计处理 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品 举例 甲企业是从事房地产开发业务的企业，2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额55 000万元。 （2）自用房地产转换为投资性房地产 将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产、无形资产应转为投资性房地产。 转换日为租赁期开始日 会计处理 应当将该项建筑物或土地使用权的原价、累计折旧、累计摊销、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”等科