[房地产宏观经济指标.docVIP

房地产宏观经济背景分析 宁晓峰 房地产业是国民经济的支柱产业之一，房地产开发与经济的发展是息息相关的，我们可以通过宏观经济的分析，从总体上洞察房地产市场的变化，把握房地产市场的脉搏。下面就与房地产相关的几大经济指标加以分析，由于房地产具有明显的地域特征，本文所提到的宏观经济指标均是指一个城市或一个区域的指标，以反映该城市或区域的经济发展水平状况。 一、国内生产总值国内生产总值国内生产总值 (Gross Domestic Product)是指在一定时期内一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。根据《各国的经济增长》中研究库兹涅茨当GDP增长速度小于4％时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于4％-5％时，房地产业将出现停滞；5％-8％，房地产业将处于稳定发展阶段；8％-10％，房地产业将高速发展。我国目前GDP的增长速度是7％-8％，根据以上结论，我国房地产业处于稳定发展的阶段东莞市2005年完成GDP2182.44亿元，比上年增长88.91%，近7年内年均增长73.42%8%-10%的房地产业高速发展阶段水平判断东莞市房地产可能出现跳跃式发展。 国内生产总值统一使用统计中的常住人口户籍人口计算人均。世界银行统计资料表明，当一个城市人均 GDP在800-4000美元之间时，房地产会高速增长人均GDP在4000-8000美元之间时，房地产会平稳增长人均GDP在8000-20000美元之间时，房地产会衰退。目前我国人均GDP约为 1000美元，整体上我国房地产业还有大的发展空间。东莞市人均GDP为2728美元/人·年，处于世界银行认可的800-4000美元之间的高速增长期的中期阶段，推断东莞市房地产业还有非常大的发展空间深圳宝安区人均GDP为3510美元/人·年，处于世界银行认可的800-4000美元之间的高速增长阶段的中后期，未来东莞市空间比宝安房地产。 图1－1 人均GDP与房地产发展关系图 二、三次产业比例结构 三次产业比例结构是指一国（或地区）第一产业第二产业第三产业国民经济的比重状况综观的工业化进程历史，一、二、三次产业占国民经济 的比重状况，划分为两大阶段：（1）第一阶段第二产业在国民经济中的比重，以较快的速度增加并逐渐超过50%与之相应，第一产业的比重则以更快的速度下降。在此阶段，第三产业的比重有所上升，但变动幅度不大。（）第二阶段第三产业在国民经济中的比重，以较快的速度增加，并逐渐超过50%与之相应，第二产业的比重则以略慢一些的速度下降。在此阶段，第一产业的比重进一步下降，但变动幅度不大。 2005年三次产业比例结构 第一产业 第二产业 第三产业 北京 1.40 30.90 67.70 广州 2.46 40.68 56.86 上海 0.90 48.90 50.20 深圳 0.20 52.40 47.50 ??? (注：资料来源，各大城市统计信息网) 目前发达国家第三产业占国民经济城市人口增长可以分为自然增长和机械增长。城市人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因数的消长，导致的城市人口数量的增长或减少；城市人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因数的消长，导致的城市人口数量的增长或减少；另外，还通常运用流动人口数量来体现城市人口数量的变化情况。2000年的“五普”数据，全国总计城镇户均人口规模为3.1人，从总体上来说，农村的家庭户均人口规模较城镇家庭要大。在上海，小型家庭已经成为家庭的主流，1949年上海平均每户为4.9人，1990年为3.1人，2000年为2.8人，这一数字目前仍在递减中。 人口结构包括人口的自然结构和社会结构。人口的自然结构是指性别和年龄构成状况。人口社会结构反映人与人之间的社会关系，社会地位的各个方面。比如人口职业结构、文化结构等等。人口结构必须与经济结构、产业结构相协调，否则就不利于经济社会发展。40岁左右的中年人相对集中，其次以14至21岁的青少年为多。 四、人均可支配收入/年人均工资水平 城镇居民人均可支配收入指城镇居民家庭人均可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是反映城镇居民家庭人均收入的指标衡量一个地区城镇居民生活水平高低人均工资为社会职工平均工资，范围包括：国有经济、集体经济、股份制经济、外商投资经济、私营经济等人均可支配收入居民储蓄存款的分流存款, 居民储蓄存款增速的升降居民储蓄存款一直是关注的焦点之一居民储蓄存款的快速增长从一个侧面反映出居民消费意愿的降低。 社会消费品零售总额是商业统计中的指标指